溫泉度假村投資策劃與規(guī)劃設(shè)計

    一、溫泉資源分析

      溫泉有幾個名詞，地熱、礦泉、溫泉。地熱是從能量、溫度的角度來考慮，大于190度的叫高溫溫泉，中溫溫泉是90-150度，低溫溫泉是90度以下。地熱在我國非常有基礎(chǔ)，已經(jīng)有很多地熱發(fā)電站。礦泉從化學(xué)成分來講，有飲用礦泉水的標準，溫泉則是：地熱加溫泉。溫是熱，泉是治療。由于目前關(guān)于溫泉的定義國家沒有標準，那么這個行業(yè)就比較亂。

       中國的溫泉資源據(jù)統(tǒng)計有3000多個，主要分布在云南，西藏，廣東，四川，福建，這幾個省份已經(jīng)占全國的四分之三。大家在做市場的時候，對資源的分布需要有個大概的了解。

       通過對溫泉資源的分析，我們在投資過程需要了解的有八個問題：

       一是水溫，水溫決定成本，水溫的高低對投資商影響很大，水溫過低，需要加熱，這就增加成本；

       二是水量，水量決定規(guī)模，上規(guī)模的開發(fā)，水量是核心；

       三是水質(zhì)，水質(zhì)決定品質(zhì)，它的化學(xué)成分決定療效和適合人群；

        四是溫泉資源的可持續(xù)發(fā)展，是戰(zhàn)略問題，現(xiàn)在開發(fā)商很少做熱平衡的測算，有多少顧客就收多少顧客，沒有考慮承受能力；

        五是政策問題，因為溫泉水有腐蝕性，溫泉水怎么排放還沒有相關(guān)政策來控制。

       六是礦產(chǎn)資源問題。很多地方政府打溫泉主意，把溫泉歸為政府所有，如果要上一個溫泉項目，動輒就得幾千萬的入門費，大家如果想做溫泉得趕快上，要不然過幾年都花很多錢去拿溫泉開發(fā)的“牌照”了；

      七是鉆探問題，打一個井動輒也要幾百萬，這是風險之一；

      八是溫泉綜合利用問題。

       二，溫泉游客分析

       游客的需要分析是非常重要的。當我們進入一個新的行業(yè)的時候，最好的辦法是向你的顧客請教。顧客需要什么，就給什么，是最好的策略。既然這樣，就必須對顧客的需求進行調(diào)查，溫泉也一樣。

       第一，游客來自哪里？對于找準重點市場是非常有幫助的。江西廬山天沐溫泉，原定市場重點都是南昌，但開業(yè)后發(fā)現(xiàn)百分之六十客人都來自武漢，就馬上改變營銷策略。第二，男女性別比例，這涉及到男女更衣柜和廁所設(shè)計；第三，年齡結(jié)構(gòu)，主流客人是什么客人？兒童比例多少，老人比例多少？應(yīng)該怎么考慮場所的設(shè)定；第四是游客的文化程度，這些人的消費特點是怎么樣的，該如何推出營銷策略；第五是職業(yè)特點，游客到底是公務(wù)員還是商人；第六游客的出游方式，是旅行社組團，還是自助游？第八是交通的方便性，第九是客人的逗留時間，第十是游客的消費次數(shù)。

       這些問題，對于我們規(guī)劃設(shè)計和市場開發(fā)是非常有幫助的，雖然不是百分之百正確，但能避免盲目做市場，減少風險。

       三，溫泉開發(fā)趣味分析

       結(jié)合資源和市場情況來考慮，趣味條件是明確市場定位的重要依據(jù)，也是制定競爭策略的依據(jù)。有幾個因素要考慮，一是周邊市場的容量；二是車程、交通路況的分析、三是旅游線路的安排，四是經(jīng)濟和消費潛力的分析等。

        四，溫泉開發(fā)的投資動向

        廣東是先行者，是溫泉大省，許多方面已經(jīng)走在全國前列，就目前條件來講，已經(jīng)從照搬照抄階段過渡到自主創(chuàng)新的階段了，這表明溫泉中國造已經(jīng)來臨，在國際上已有一定的影響力，盡管路還很長。根據(jù)平時一些積累，我個人認為，中國溫泉開發(fā)有十大投資動向，一是投資規(guī)模將會越來越大，動輒幾千萬幾個億;二溫泉的改造也有很大的動作;三是項目進一步綜合化，除了溫泉外，配套的項目越來越多，有酒店，娛樂、高爾夫等，如海泉灣，前期投資22億，溫泉才 1.7億；四是市場的細分會加快，會出現(xiàn)許多特色溫泉度假村，大眾會被分眾市場分流，這是市場發(fā)展的必然分工；五是在資源有特色的偏遠的地區(qū)會出現(xiàn)高檔市場，形成全國性的消費圈，如騰沖，有一個目前在全國是頂瓜瓜的溫泉，連溫泉做得比較好的廣東溫泉都不敢這樣說；六是溫泉跟地產(chǎn)結(jié)合的模式將會得到很快的推廣；七是中國文化與地方文化特色會在溫泉中深度地滲透；八是溫泉動態(tài)化娛樂化將會持續(xù)發(fā)展；九是SPA的專業(yè)化會大大加快，溫泉醫(yī)療化是必然的趨勢；十是專業(yè)的管理公司和中介以及資訊企業(yè)將會發(fā)揮影響，為溫泉產(chǎn)業(yè)服務(wù)；溫泉的資本運作和并購會陸續(xù)發(fā)展，如龍門溫泉，已經(jīng)被購買。

       五，現(xiàn)有的溫泉企業(yè)發(fā)展策略

       現(xiàn)在溫泉企業(yè)都面臨著困境，主要有幾方面，一是不知道什么樣的溫泉能夠持續(xù)經(jīng)營下去，顧客口味改變，有可能給溫泉企業(yè)帶來沒頂之災(zāi)，這是有可能發(fā)生的；第二缺乏產(chǎn)品和技術(shù)標準，大家對好溫泉沒有共識，連溫泉的定義都沒有標準，這對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常不利的；第三，做溫泉越做越復(fù)雜，連專家和資深人員都不懂，幾十億投下去，需要多少專家，考察多長時間？第四我們不知道誰是真正的競爭對手，同行、替代的服務(wù)如SPA、旅行社？第五是缺乏專業(yè)的人才。

       應(yīng)對的策略是，首先必須認識到溫泉是新興的產(chǎn)業(yè)，第二由于溫泉的獨特性和壟斷性，在許多地方未必會出現(xiàn)競爭白熱化的情況；第三不管怎么變，苦練內(nèi)功一定沒有錯，把服務(wù)、營銷做好，如御溫泉，規(guī)模不大，檔次不高，但有很多值得我們學(xué)習(xí)的地方；第四對于資源條件和趣味條件都比較好的企業(yè)，唯一的競爭對手就是自己，得把自己做好，不斷改進。

        六，是水體娛樂相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成功經(jīng)驗的借鑒

       溫泉是個非常古老的行業(yè)，現(xiàn)在的旅游業(yè)是在溫泉的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。溫泉、水上的項目是現(xiàn)代旅游的基礎(chǔ)，舉個例子，在古羅馬，那個時候就有八百多個浴室，可以同時容納三千多人沐浴，八萬多方的水，這證明那個時候產(chǎn)業(yè)已經(jīng)去到了一個高峰。水上娛樂的分支有SPA會所、游泳場、浴室、桑拿、水上游泳館、水上樂園、洗浴中心等，這些產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得相當成功，所以借鑒和分享這些產(chǎn)業(yè)成功經(jīng)驗，對溫泉產(chǎn)業(yè)有幫助。我個人認為，溫泉的核心是SPA，SPA是溫泉發(fā)展的最初方向和最終方向。SPA未必是溫泉，但溫泉一定是SPA，SPA對于溫泉的提升和發(fā)展具有無與倫比的意義。

      七，是溫泉規(guī)劃理念

       四個字，專、精、新、特。專是專業(yè)，要熟悉溫泉、水、SPA、健康的特點；精是精致，要提升品位和檔 次，為白領(lǐng)、金領(lǐng)這些精英階層服務(wù)；新是新穎，不能給人新鮮感的項目，一開業(yè)就可能過時，就必須創(chuàng)新，這是必由之路；特是獨特，應(yīng)對競爭的最好武器是建立自己的特色，你的溫泉跟別人的溫泉不同，就能吸引顧客。

       八，溫泉設(shè)計的十個要點

       一是定位跟投資策劃，這是項目規(guī)劃和設(shè)計的方向性問題，如果方向錯了，走得越快，犯的錯誤越大，現(xiàn)在的投資商不太理解這個環(huán)節(jié)，而很多設(shè)計師并不懂市場和經(jīng)營，那么造出來的東西必定背離市場；

       二是主題跟風格的構(gòu)思，也是文化品牌演繹的平臺，文化要分解變成一個風格才能做，這同樣是雙刃劍，鎖定一種文化必定放棄另一種文化，現(xiàn)在大多溫泉企業(yè)照搬日本風格；

       三是投資額度的控制，在動工之前，要有個市場容量的分析，然后有個預(yù)算，這個控制是非常重要的；

        四做好水文章，溫泉不過是水加健康，還有娛樂，溫泉之所以是溫泉度假村就是因為有溫泉，是主打菜，是核心東西，一定要把溫泉做好；

        五是娛樂創(chuàng)造，沒有娛樂人生就沒有幸?？裳?，娛樂是休閑旅度假游的核心之一；

        六是健康功能的挖掘；

       七是功能配套的設(shè)置；

       八是場地的利用；

       九是季節(jié)跟時段的考慮，因為溫泉有旺季和淡季之分。引進水上樂園就是為了解決淡季問題；

       十是運營成本的分析。

       九，溫泉建造技術(shù)

       做一個溫泉工程非常復(fù)雜，涉及到很多基礎(chǔ)的技術(shù)問題。生活方式的引導(dǎo)、健康理念的宣傳和灌輸、生態(tài)和環(huán)保意識的培養(yǎng)，雖然對于技術(shù)來說比較虛，但做項目策劃如果不站這么高的角度，那么很難把它做得更好。

       我們說溫泉，在泡的幾個小時內(nèi)我們不考慮健康，健康是隱藏在溫泉背后的。我們可以通過娛樂設(shè)施，使顧客流連忘返，玩得開心，忘記煩惱，使血液循環(huán)增加了，溫泉的養(yǎng)生健康這時才體現(xiàn)出來。

       工程技術(shù)方面，地質(zhì)勘探技術(shù)、環(huán)境保護技術(shù)、水質(zhì)處理、能源工程、娛樂設(shè)施、園林景觀等這則是實的、具體的東西，這就要設(shè)計師思考。

       十，溫泉的創(chuàng)新設(shè)計

       打好四張牌，一是打好SPA牌，SPA是溫泉的核心，也是溫泉最初方向也是最終方向，但目前在國內(nèi)溫泉，高端SPA是弱項，我們可以從這方面入手，打造我們的核心競爭力；二是打好娛樂牌，娛樂是旅游市場的核心需求，中國溫泉跟國外溫泉最大的區(qū)別是娛樂，由于經(jīng)濟高速發(fā)展現(xiàn)代人的心態(tài)是比較浮躁的，而且壓力也比較大，在這樣的情況下，娛樂是最重要，健康是次要，因為壓力太大，要忘記煩惱、壓力，便會尋求刺激，溫泉度假村里如果有娛樂設(shè)施，就會大受人們歡迎；三是打好文化牌，文化是所有有形產(chǎn)品消費的最高形態(tài)，中國溫泉想走向世界，必須把中國文化融入溫泉里面；四是打好景觀牌，景觀是娛樂、文化的載體，是環(huán)境跟生態(tài)的需求，一個好的場所一定是景觀很美的地方。

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