具備獨(dú)特性的自然資源與歷史文化資源，已經(jīng)由風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、國家森林公園、國家地質(zhì)公園及文物保護(hù)單位等模式，全部納入了國家的法律保護(hù)，資產(chǎn)歸國家所有。更為重要的是，在法律上，風(fēng)景名勝資源和文物保護(hù)單位的經(jīng)營權(quán)，是不可轉(zhuǎn)讓的。因此，旅游資源中最重要的資源，不能進(jìn)入市場流通，稱謂旅游產(chǎn)業(yè)投資的資源限制。

第二，資源保護(hù)與旅游開發(fā)的矛盾

生態(tài)保護(hù)與文化文物保護(hù)，是對不可再生資源的保護(hù)，是可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，旅游開發(fā)不能闖破壞生態(tài)與文物的紅燈，這是一個不可動搖的基點(diǎn)。問題并不是不保護(hù)生態(tài)與文物，而是在保護(hù)基礎(chǔ)上的開發(fā)，因?yàn)槭艿襟w制、部門利益、保守理念的制約，都借用了“保護(hù)”之名來抗拒合理的開發(fā)利用，特別是由社會投資參與的開發(fā)。

第三，旅游目的地的區(qū)域性與旅游項(xiàng)目的區(qū)域依賴性

目的地一般不可能由單一企業(yè)獨(dú)立開發(fā)，而單一項(xiàng)目必需依賴于整個目的地系統(tǒng)開展?fàn)I銷與經(jīng)營。目的地是區(qū)域復(fù)合系統(tǒng)，必需由政府進(jìn)行協(xié)調(diào)統(tǒng)籌；即使開發(fā)商進(jìn)行區(qū)域旅游整體開發(fā)，仍然需要政府的直接參與和協(xié)調(diào)統(tǒng)籌；目的地系統(tǒng)中包括了多行業(yè)的要素組合，多環(huán)節(jié)的企業(yè)互動，其市場機(jī)理與整體戰(zhàn)略構(gòu)架推進(jìn)，沒有政府的強(qiáng)有力運(yùn)作，是實(shí)現(xiàn)不了的。

旅游項(xiàng)目，無論是景區(qū)、賓館、還是其他類型的項(xiàng)目，都是目的地系統(tǒng)中的一部分，企業(yè)不可能超越目的地去開展運(yùn)作，也不可能代替目的地進(jìn)行營銷推廣，職能在目的地系統(tǒng)內(nèi)部形成市場合作結(jié)構(gòu)，借助目的地整體營銷，開拓項(xiàng)目的市場。這樣，旅游項(xiàng)目投資，就形成了對區(qū)域的整體運(yùn)作的深度依賴，這有時成為有利因素，但更多的時候是不利因素，因?yàn)樽灾鬟\(yùn)作的空間太小，企業(yè)發(fā)展受到限制。

第四，跨行業(yè)的綜合復(fù)雜性

旅游不是一個單一行業(yè)，我曾經(jīng)將旅游相關(guān)行業(yè)劃分為八類十三個：

游憩行業(yè)：包括景區(qū)、公園、娛樂區(qū)、游樂區(qū)、主題公園、體育園區(qū)、康療區(qū)、旅游商業(yè)區(qū)等的經(jīng)營管理和運(yùn)作的行業(yè)；

接待行業(yè)：賓館、飯店、餐飲、會議、展覽等。

營銷行業(yè)：旅行商務(wù)行業(yè)、旅游媒介廣告行業(yè)。主要是旅游營銷渠道方面，包括旅游文件、旅游廣告等等相關(guān)的方面；

交通行業(yè)：公路客運(yùn)、鐵路客運(yùn)、航運(yùn)、水運(yùn)等。

建設(shè)行業(yè)：園林綠化、生態(tài)恢復(fù)、古建、藝術(shù)裝飾等建筑行業(yè)。

生產(chǎn)行業(yè)：車船交通工具生產(chǎn)、游樂設(shè)施生產(chǎn)、土特產(chǎn)品加工、旅游工藝加工、飯店用品生產(chǎn)。

商業(yè)行業(yè)：旅游購物商業(yè)、購物休閑商業(yè)等。其中購物休閑商業(yè)就是SHOPPING MALL的概念，如北京六十八萬平方米的金元商場，超大規(guī)模的商業(yè)休閑場所，足足可以玩三天，它已完全超越了一般的商場提供多樣的購物選擇的概念，而成為了一個購物、觀賞和娛樂完全結(jié)合在一起的場所，我們把這一類商業(yè)項(xiàng)目都作為與旅游相關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目看待，包括步行街，是一個商業(yè)旅游中很重要的產(chǎn)品，一邊觀物、一邊游覽，步行街中必須要有文化、小品以及其間的一些娛樂化的概念，這一類的產(chǎn)品是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個新的階段；

旅游智業(yè)：規(guī)劃、策劃、管理、投融資、景觀設(shè)計(jì)等咨詢行業(yè)。

第五，多環(huán)節(jié)配合的服務(wù)消費(fèi)特性

出游過程需要媒介、旅行社、運(yùn)輸、賓館、餐飲、景區(qū)、商業(yè)、娛樂多個環(huán)節(jié)系統(tǒng)緊密配合，形成全游程消費(fèi)的服務(wù)整合，是一個多環(huán)節(jié)服務(wù)鏈。游客對旅游的評價，不是僅僅局限于景觀本身，而是對整個服務(wù)鏈的評價。因此，旅游產(chǎn)品的營銷與業(yè)績，相互依賴非常強(qiáng)，需要服務(wù)鏈各個環(huán)節(jié)的提升與質(zhì)量保障；對于旅游項(xiàng)目投資，對其他環(huán)節(jié)的服務(wù)依賴，成為無法自主控制的重要風(fēng)險。

第六，異地預(yù)先銷售與本地現(xiàn)場消費(fèi)的結(jié)構(gòu)

“異地預(yù)先銷售”，是指游客購買旅游產(chǎn)品，一般都會通過旅行社進(jìn)行預(yù)定，并且，游客在客源地購買，在目的地進(jìn)行游憩時，才實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的消費(fèi)，也才真正實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的銷售。

這是旅游產(chǎn)品最重要的特點(diǎn)，這一客源地與目的地之間的時空差異，決定了旅游產(chǎn)品營銷與經(jīng)營的模式，與其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品有了巨大的差別。

當(dāng)然，有一部分游客也將當(dāng)場購買，當(dāng)場消費(fèi)，比如景區(qū)的自助游客，本地化游客等。但大多數(shù)游客采用預(yù)購模式。

第七，資源的獨(dú)特性不等于產(chǎn)品的獨(dú)特性

旅游的資源（包括自然與文化資源）越獨(dú)特，其價值越大，吸引力越大。但是資源不等于產(chǎn)品，真正構(gòu)成游客吸引力的，是產(chǎn)品的吸引力。在這個結(jié)構(gòu)里，資源如何轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，是旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。

很多投資商不明白產(chǎn)品吸引力與資源吸引力的差別，以為只要有好的吸引物資源，修修路、建一個賓館，就可以達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)了。這種錯誤的認(rèn)識，是因?yàn)閷τ慰统鲇涡睦?、游客旅游需求的結(jié)構(gòu)不了解造成的。

作為旅游產(chǎn)品，最重要的不僅僅是吸引物本身，還必需形成全面滿足游程時間內(nèi)旅游生活的綜合需求，滿足游憩過程的審美與快樂過程延伸預(yù)組合的需要。這包括在某一個產(chǎn)品消費(fèi)的游憩過程內(nèi)部，也包括整個完整游程區(qū)段。

第八，市場需求具有多樣性同時隨時代而變化

游客對旅游產(chǎn)品的需求，具有非常多樣化的細(xì)分。我們把出游活動，都叫做旅游，而實(shí)際上，出游的目的差異很大；人群有多少種，差異就有多大；在同一游程中，不同的游客，也有著完全不同的需求。希望一個旅游產(chǎn)品滿足多樣化市場的需求，這對產(chǎn)品提出了很高的開發(fā)要求。

另一方面，市場的需求，隨時間的推移，有著非常大的變化。特別是中國社會，處于快速致富的過程之中，生活水平、時尚趨勢、文化開放都快速變化，因此，游客需求也在快速轉(zhuǎn)換之中。這對產(chǎn)品的游憩方式及市場定位，都提出了不斷調(diào)整提升的要求。

第九，自助化趨勢與深度服務(wù)化趨勢同時并存

旅游產(chǎn)品服務(wù)與游客，而游客中卻出現(xiàn)了兩種差異很大的消費(fèi)趨勢：一種是自助旅游的趨勢，一種是服務(wù)深度化要求的趨勢。自助者，喜歡自主決定游憩過程，對于深度的精細(xì)的服務(wù)，不會過多的要求，相反，他們會自己尋找新的游樂，從社會與自然的豐富形中得到需求的滿足。

另外一種趨勢，就是對服務(wù)深度化和精細(xì)化的要求。這種趨勢，要求旅游服務(wù)更加符合游客的多樣化需要，服務(wù)水平、服務(wù)方式、服務(wù)過程達(dá)到更高的水準(zhǔn)。這兩中趨勢，在旅行社產(chǎn)品中，表現(xiàn)為自助與豪華游，在飯店中表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)型連鎖與高星級。

第十，可進(jìn)入性門檻與可持續(xù)性要求都越來越高

容易開發(fā)的景區(qū)，基本上被開發(fā)了，留下的資源獨(dú)特的項(xiàng)目，一般都在交通不便的地區(qū)，可進(jìn)入性很差，必需進(jìn)行大規(guī)模的交通道路投資，才能夠達(dá)到觀賞的目標(biāo)，這就是進(jìn)入性的門檻。

對于游樂項(xiàng)目也是同樣，大量的游樂、娛樂、休閑項(xiàng)目在各個大城市的周圍已經(jīng)很多，投資一項(xiàng)休閑游樂項(xiàng)目，如果沒有獨(dú)特性，沒有規(guī)模，沒有完善的配套設(shè)施，就很難大開市場。這就大大提升了項(xiàng)目的進(jìn)入門檻。

另一方面，由于競爭加劇，游客可選擇的項(xiàng)目太多，一個項(xiàng)目如果三年不變，就會成為陳舊的產(chǎn)品，很快就門可落雀了。因此，持續(xù)經(jīng)營的壓力很大，要求對產(chǎn)品不斷進(jìn)行更新。

2、旅游投資的主要特征

投資旅游，與投資工業(yè)、能源、高科技、房地產(chǎn)等有很大的區(qū)別，這是由旅游產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)品的特殊性決定的。總體來看，旅游投資有五大特征：

第一，高投入與持續(xù)回報(bào)的投入產(chǎn)出特征

旅游從原來的低門檻逐漸發(fā)展到目前的中高門檻，預(yù)計(jì)未來旅游投資的門檻會進(jìn)一步提高。門檻的提高，基于進(jìn)入性投資的加大，競爭加劇，以及競爭環(huán)境的國際化。

對于旅游項(xiàng)目而言，高額度的資本投入，并不能產(chǎn)生快速的回收，因?yàn)槁糜问且粋€持續(xù)回報(bào)的長效投資產(chǎn)業(yè)。這對于中國的民營資本來說，非常難于接受，因?yàn)樗麄円呀?jīng)適應(yīng)了快速投資，快速回收的短平快投資理念。

旅游投資，涉及項(xiàng)目的綜合性、復(fù)雜性、服務(wù)性，由于旅游產(chǎn)品的創(chuàng)意空間很大，因此，結(jié)合資本投入力度、回報(bào)率要求等投資商自身因素，就形成了旅游商業(yè)模式上的巨大差異，這也就是我們在旅游整個投資中間強(qiáng)調(diào)的杠桿運(yùn)作方法的原因，試圖用幾千萬資金去搬動幾個億的杠桿。

我們在旅游營運(yùn)策劃中，提出了“五重杠桿運(yùn)作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報(bào)之間的矛盾。五重杠桿包括政策杠桿、規(guī)劃杠桿、營銷杠桿、土地杠桿、融資杠桿，運(yùn)用杠桿，旅游項(xiàng)目投資可以達(dá)到低投入高回報(bào)的效果。

第二，旅游產(chǎn)業(yè)鏈整合與多產(chǎn)業(yè)整合特征

旅游項(xiàng)目投資，已經(jīng)脫離單一項(xiàng)目投資的時代，越來越多的投資商，著眼于區(qū)域整體投資，力求整合旅游產(chǎn)業(yè)鏈，整合多元產(chǎn)業(yè)，尋求綜合收益的最大化。這是旅游投資發(fā)展的趨勢，也正在成為旅游投資的特征。

由前述的八大類別行業(yè)，基本形成了產(chǎn)業(yè)鏈。

旅游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，與城市景觀、房地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)、休閑娛樂等等深度結(jié)合，產(chǎn)生了一個整體的、互動的結(jié)構(gòu)，一個大的構(gòu)造――我們稱之為“泛旅游產(chǎn)業(yè)”

一是與旅游直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)：賓館酒店業(yè)、餐館業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、文化業(yè)、娛樂業(yè)、體育業(yè)、保健美容療養(yǎng)業(yè)、博彩業(yè)、會展業(yè)、生態(tài)與觀光農(nóng)業(yè)、加工工業(yè)、技術(shù)產(chǎn)業(yè)；二是綜合提升的產(chǎn)業(yè)：旅游與其相關(guān)聯(lián)的目的地的結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了旅游整合而形成的相關(guān)結(jié)構(gòu)，其中第一是旅游房地產(chǎn)業(yè)，以度假結(jié)構(gòu)為依托，第二居所和第三居所等所體現(xiàn)的旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區(qū)等等形態(tài)，將旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的旅游房地產(chǎn)業(yè)；第二種是城市游憩型商業(yè)，如步行街、SHOPPING MALL、中央游憩區(qū)（典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什剎海等）是城市休閑的核心區(qū)及旅游小城鎮(zhèn)，這就把旅游的產(chǎn)業(yè)鏈與城市經(jīng)營、城市運(yùn)營結(jié)合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周邊旅游、景區(qū)旅游結(jié)合在一起，形成整個以旅游產(chǎn)業(yè)為依托的城市經(jīng)營的理念。

旅游產(chǎn)業(yè)有一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈，由旅游景區(qū)很容易形成旅游小城鎮(zhèn)，景區(qū)的發(fā)展為小城鎮(zhèn)的建設(shè)提供了很大的一個產(chǎn)業(yè)依托，其間一個很有價值的方面就是房地產(chǎn)，旅游與商業(yè)相結(jié)合，包括城市商業(yè)。文化娛樂產(chǎn)業(yè)，旅游娛樂產(chǎn)業(yè)，二十一世紀(jì)是一個娛樂化的世界，娛樂業(yè)今天對于在美國主流資本市場的占有和影響力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過基礎(chǔ)工業(yè)的地位，所以旅游與娛樂之間、文化與旅游之間、體育與旅游之間及農(nóng)業(yè)與旅游之間、加工工業(yè)與旅游的商品與紀(jì)念品之間、餐飲業(yè)、運(yùn)輸業(yè)及城市名片、城市風(fēng)貌打造都與旅游有關(guān)，旅游產(chǎn)業(yè)是一個長長的產(chǎn)業(yè)鏈，都要用一種非常寬的產(chǎn)業(yè)眼光還對待，而不局限于一個旅游風(fēng)景區(qū)本身，而要把它與城市、與小城鎮(zhèn)、與三農(nóng)問題解決和一系列的城市經(jīng)營理念結(jié)合在一起。近郊休閑區(qū)與城市中心游憩區(qū)的問題，比如北京的什剎海，作為北京市一個中央游憩區(qū)的概念，和上海的新天地所體現(xiàn)出來的一個主要特點(diǎn)就是城市化的娛樂與城市化的游樂相結(jié)合，形成了城市風(fēng)格中間的一個主要休憩活動場所和集中的休憩活動場所。這種城市中心休憩區(qū)的東西與城市郊野型結(jié)構(gòu)如何互動？近郊休閑區(qū)北京發(fā)展得很好，有些地區(qū)是以農(nóng)家樂為中心，比如成都，北京則是高爾夫球場更多一些，郊區(qū)休閑區(qū)的發(fā)展和運(yùn)動休閑結(jié)構(gòu)的發(fā)展的特點(diǎn)是有一種與自然接近的郊野化的特點(diǎn)。

第三，旅游資源的資本化流通存在法律制約

旅游資本，最基本的是風(fēng)景資源與文化資源。但是，這些最好的資源，因?yàn)椤讹L(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》和《文物保護(hù)法》，已經(jīng)成為不可轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，其經(jīng)營權(quán)，也不允許流通。這就是我們所說的“旅游資本流通的法律制約”或“旅游資源資本化的障礙”。

如果沒有將風(fēng)景與文化資源資本流通化，銀行的抵押貸款等行為也是沒有法律依據(jù)的，而作為資本投資、作為入股的依據(jù)也是沒有法律依據(jù)的，這是作為一個產(chǎn)業(yè)而言，連它最基本的作為資本的確認(rèn)都缺少法律依據(jù)，這個產(chǎn)業(yè)是缺少很基本的法律投資環(huán)境的。

市場化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策與法律基礎(chǔ)方面，第一個問題就是旅游資源資本化的障礙，這也是我們企業(yè)在境外上市的障礙、是旅游企業(yè)與民營資金合作的障礙，民營資金將成為我們旅游開發(fā)的主流。國家不可能投資去開發(fā)旅游產(chǎn)品，那么在這種形式下，資源又被認(rèn)為是國家保護(hù)的資源，在國家體制與法律基礎(chǔ)上存在著的這個重大缺陷，已經(jīng)成為了這個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個障礙。

我們形成的一個核心思路就是通過經(jīng)營權(quán)的一種轉(zhuǎn)移，逐漸形成一個開發(fā)結(jié)構(gòu)民營化的模式。在市場趨勢下，應(yīng)該對經(jīng)營權(quán)放開流通，這一流通的經(jīng)營權(quán)，完全可以成為旅游資本，實(shí)現(xiàn)資本應(yīng)有的效應(yīng)，包括作為出資的本金、融資的抵押、上市的權(quán)益、流通的要素等等。

在旅游資源經(jīng)營權(quán)上，我們可以細(xì)分為四項(xiàng)權(quán)益：

管理權(quán)：進(jìn)行經(jīng)營管理的權(quán)力；

門票收益權(quán)：經(jīng)營收益的核心利益；

開發(fā)權(quán)與招商權(quán)：即按照規(guī)劃進(jìn)行自主開發(fā)或招商開發(fā)的權(quán)力；

3、旅游投資理念

1）四先定律理念

先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；

先通過規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進(jìn)而建設(shè)；而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；

先簽定旅游特許經(jīng)營權(quán)，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；

先設(shè)計(jì)商業(yè)模式（運(yùn)作模式），再投入資金；以明確的投資評價為前提，極其清晰的把握投資運(yùn)作思路，找準(zhǔn)盈利點(diǎn)和運(yùn)作方式狠下功夫；

2）杠桿運(yùn)作理念

規(guī)劃杠桿：通過旅游總體規(guī)劃修編，編制詳細(xì)規(guī)劃，把項(xiàng)目在國際、全國、區(qū)域的定位大大提高，通過協(xié)調(diào)好的高規(guī)格評審會議，可以進(jìn)行大規(guī)模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大的支持；

政策杠桿：旅游為政府提供了一個極好的政治操作平臺――以綠色GDP 政績觀為指導(dǎo)，調(diào)整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成新時代下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新思路、新理念；通過政績策劃，形成以旅游開發(fā)為依托進(jìn)行政績打造的具體方案，最大程度的影響地方黨委與政府，形成黨委與政府全力支持旅游開發(fā)的決定，從而要求政府給予旅游開發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價資產(chǎn)收購、稅費(fèi)減免、申請扶持資金等）；

綠色ＧＤＰ政績觀：非典、禽流感、多起重大安全事故的發(fā)生，顯示中國唯生產(chǎn)力論、單純追求經(jīng)濟(jì)增長速的發(fā)展模式給環(huán)境造成了無法承受的負(fù)擔(dān)，環(huán)境面臨急劇惡化的局面，必需把環(huán)境污染和資源浪費(fèi)所造成的損失納入國民經(jīng)濟(jì)核算體系，推崇綠色ＧＤＰ的政績考核標(biāo)準(zhǔn)，形成全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的新一屆政府發(fā)展觀、政績觀。生態(tài)省市建設(shè)的最高要求是達(dá)到區(qū)域內(nèi)“生態(tài)赤字為零、環(huán)境脅迫為零、自然—社會—經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)能力超過臨界約束概率為零”的三零目標(biāo)。

政績模式：綠色ＧDP指導(dǎo)下城市經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的創(chuàng)新思路－－重新定位旅游開發(fā)在地方發(fā)展中的地位與作用－－三農(nóng)問題解決途徑－－生態(tài)城、后花園、旅游生長極、小城鎮(zhèn)建設(shè)新試點(diǎn)、廢舊利用的新模式等等。

營銷杠桿：造勢炒作、全面進(jìn)行景區(qū)管理提升和科學(xué)營銷，形成現(xiàn)金收入的高速增長，一方面改善經(jīng)營業(yè)績，另一方面，給銀行融資，土地價值提升，投資商追捧提供堅(jiān)實(shí)的證據(jù)；以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實(shí)質(zhì)性的撬動融資和招商引資；

土地杠桿：以低價獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過以上三重杠桿的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益；

融資杠桿：融資和招商引資，是運(yùn)作本項(xiàng)目最重要的杠桿；該杠桿關(guān)鍵是依托收購兼并、政府優(yōu)惠、低價獲取大量資產(chǎn)，以前述三重杠桿為手段，產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場評價，以現(xiàn)金流量增長的事實(shí)，支持對融資及招商引資項(xiàng)目未來收益的美麗包裝，從而實(shí)現(xiàn)大規(guī)模融資，高價出讓資產(chǎn)的目的。

3）產(chǎn)業(yè)整合鏈的理念

以泛旅游產(chǎn)業(yè)為依托，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸的整合運(yùn)作，是旅游項(xiàng)目運(yùn)作的重要理念。所謂泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀光、休閑、度假等傳統(tǒng)旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，其內(nèi)容還包括會展、運(yùn)動、康體、娛樂等等，產(chǎn)業(yè)鏈連接到餐飲、運(yùn)輸、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等等。

泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟(jì)帶動作用，往往會帶動一個區(qū)域的城市化進(jìn)程，形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會展區(qū)、娛樂區(qū)、步行街區(qū)、購物游憩區(qū)、及旅游小城鎮(zhèn)等等，推動區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。因此，泛旅游產(chǎn)業(yè)被廣泛用作為提升城市功能，推動城市經(jīng)營的有效手段。

我們從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度，也把泛旅游產(chǎn)業(yè)，看作為“出游型消費(fèi)經(jīng)濟(jì)”。在以“出游行為”作為前提的條件下，所有的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)通過相互融合，構(gòu)成了巨大的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)構(gòu)架。

在項(xiàng)目開發(fā)中整合產(chǎn)業(yè)鏈，就是把旅游與農(nóng)業(yè)、體育、房地產(chǎn)、城市化、娛樂、購物等進(jìn)行深度穿插，互為依托，形成綜合產(chǎn)業(yè)效益的理念，比如旅游房地產(chǎn)、旅游小城鎮(zhèn)、步行街等類項(xiàng)目，就最好的利用了產(chǎn)業(yè)的整合。

二、旅游項(xiàng)目開發(fā)發(fā)模式與流程

開發(fā)旅游項(xiàng)目，就是開發(fā)旅游產(chǎn)品，即通過創(chuàng)意策劃、規(guī)劃、建設(shè)、人力資源配置、服務(wù)管理、營銷推廣，形成旅游產(chǎn)品的運(yùn)作經(jīng)營。

目前國內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)中存在著一個最大的問題，就是產(chǎn)品的全面過時。因此，我們稱現(xiàn)期的旅游產(chǎn)業(yè)為“一個產(chǎn)品全面過時的朝陽產(chǎn)業(yè)”。

一些陳舊的各種各樣的一些老景區(qū)現(xiàn)在在走下坡路。今年“五一”黃金周，是對中國旅游景區(qū)的一個大檢驗(yàn)，一大批老景區(qū)門口羅雀，收益大幅度下降，就是因?yàn)槔暇皡^(qū)的特點(diǎn)是產(chǎn)品過時，而一些新的景區(qū)成長很快，而且在五一期間受到歡迎。

提到產(chǎn)品的過時問題，必然涉及到游憩方式更新?lián)Q代的問題。游憩方式更新在九十年代以后發(fā)展特別快，目前正處在從傳統(tǒng)觀光型向休閑度假型過渡的中間階段。人們對于好玩與不好玩、怎么個玩法、怎么個娛樂法、怎么個休閑法已經(jīng)有了一種非常高的要求，已經(jīng)產(chǎn)生出完全多樣化的需求。

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