張宏偉：旅游地產(chǎn)火爆背后不能被忽視的隱憂

　　在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與房企轉(zhuǎn)型發(fā)展過(guò)程中，旅游產(chǎn)業(yè)及旅游地產(chǎn)面臨新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　具體而言，在"新型城鎮(zhèn)化"的過(guò)程中，伴隨著城鎮(zhèn)化深度加深，將有效刺激和引導(dǎo)農(nóng)村居民旅游消費(fèi)習(xí)慣以及消費(fèi)模式向城鎮(zhèn)居民的過(guò)渡和轉(zhuǎn)型，這對(duì)于中國(guó)旅游業(yè)起到自上而下的積極催化效應(yīng)，旅游行業(yè)將大幅受益，反過(guò)來(lái)，這將促使具有自然資源、人文資源的城鎮(zhèn)和地區(qū)的旅游地產(chǎn)再度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，伴隨著城鎮(zhèn)化深度加深，這些旅游地產(chǎn)也會(huì)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　這使得不少開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始布局旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)興起。

　　對(duì)于熱衷于"圈地"的企業(yè)來(lái)講，由于土地本身資源的稀缺性、保值增值的功能，旅游資源的稀缺性，在新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的面前，各類投資主體當(dāng)然也不可避免利用旅游地產(chǎn)名義進(jìn)行"圈地運(yùn)動(dòng)"，從而實(shí)現(xiàn)土地本身的增值。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，當(dāng)前市場(chǎng)基本面趨好，資金面有所好轉(zhuǎn)不再緊張，此時(shí)，通過(guò)拿地進(jìn)行戰(zhàn)略布局，謀求中長(zhǎng)期戰(zhàn)略已成為當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)的策略。

　　但是，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)"圈地運(yùn)動(dòng)"顯得多少有些浮躁，在旅游地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火爆背后也多少有些擔(dān)憂。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，具體表現(xiàn)在：

　　房企將旅游地產(chǎn)當(dāng)做企業(yè)的拿地模式，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以銷售回籠資金為主導(dǎo)，而對(duì)于旅游資源整理、配套的關(guān)注度較低，把旅游地產(chǎn)當(dāng)做普通商品住宅來(lái)操作；即使開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目當(dāng)中興建了會(huì)所、商業(yè)街等配套，但是由于人氣不足導(dǎo)致這些商業(yè)配套設(shè)施虧損嚴(yán)重，沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)其租金收益，短期內(nèi)來(lái)看，旅游地產(chǎn)的中小投資者還會(huì)吃盡配套跟不上的苦頭；從升值空間的角度來(lái)看，海南、云南、山東等地旅游地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷幾番炒作，旅游度假相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格已經(jīng)表現(xiàn)虛高，此時(shí)，盡管有一定的投資回報(bào)收益，但是，如果投資客想出售套現(xiàn)卻很難，主要是由于旅游度假產(chǎn)品二手市場(chǎng)尚不成熟，這些產(chǎn)品還難以有實(shí)際的度假、養(yǎng)生等這方面的功能，導(dǎo)致接盤的人較少；此外，從投資回報(bào)空間來(lái)看，商業(yè)配套、旅游資源短期內(nèi)整理不好等等都會(huì)影響到投資客的投資回報(bào)收益的實(shí)現(xiàn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏合適的旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才，導(dǎo)致企業(yè)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目招商[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、運(yùn)營(yíng)上心有余力而不足。

　　那么，旅游地產(chǎn)能否成為房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的房企來(lái)說(shuō)，決策者要充分考慮公司如何以傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)板塊與旅游地產(chǎn)板塊并駕齊驅(qū)，"兩條腿"走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資住宅的資金與投資旅游地產(chǎn)等其他板塊的資金互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。

　　因此，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)不能只重視短期內(nèi)現(xiàn)金流的回籠，還更應(yīng)該注重旅游資源的整理與升級(jí)、配套環(huán)境的改善、商業(yè)氛圍的營(yíng)造等持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的培養(yǎng)。只有這樣，開(kāi)發(fā)企業(yè)才能在未來(lái)實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期現(xiàn)金流的收益，反哺公司內(nèi)部傳統(tǒng)住宅板塊或其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部現(xiàn)金流的良性互動(dòng)。

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