萬(wàn)億養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓄勢(shì)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式求解

　　8月19日，世聯(lián)地產(chǎn)與臺(tái)灣最大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)--恒安照護(hù)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。此前的8月16日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打造成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

　　隨著中國(guó)老齡化人口的快速增長(zhǎng)，"養(yǎng)老地產(chǎn)"逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上繼自住型住宅之外的"隱性剛性需求"，各大房企及險(xiǎn)資紛紛試水，但具體的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式仍處于探索階段。世聯(lián)地產(chǎn)副總裁林蔚指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)，而不是以開(kāi)發(fā)為核心的，需要長(zhǎng)期投入，也需要更多政策的配合與支持。

　　養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模至少萬(wàn)億

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，全國(guó)60歲以上老年人口達(dá)到1.85億，占總?cè)丝?3.7%，中國(guó)已經(jīng)步入老齡社會(huì)；到2050年，我國(guó)老年人口總量將超過(guò)4億。另?yè)?jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國(guó)城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，預(yù)計(jì)到2030年，老年人的退休金總額將超7萬(wàn)億元。

　　作為民生熱點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家"十二五"重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。隨著養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、度假養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等需求多元化，龐大而多樣化的養(yǎng)老市場(chǎng)誕生。據(jù)了解，目前全國(guó)有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開(kāi)信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模至少萬(wàn)億以上，以后還會(huì)逐年增長(zhǎng)。恒安照護(hù)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡世賢表示，目前大陸人口老齡化狀態(tài)與20年前的臺(tái)灣十分類(lèi)似，但是大陸人口老齡化發(fā)展更加快速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。不過(guò)，胡世賢認(rèn)為，內(nèi)地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在"山寨化"現(xiàn)象，很多項(xiàng)目只是打著"養(yǎng)老"的幌子，實(shí)際上還是在賣(mài)房子。

　　從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)定位來(lái)看，主要是針對(duì)年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開(kāi)發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥(niǎo)式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。

　　世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)業(yè)務(wù)發(fā)展部總監(jiān)李亞南指出，目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)"模糊而想當(dāng)然的市場(chǎng)"，面臨營(yíng)銷(xiāo)、盈利以及長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的困擾。

　　"養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)進(jìn)入就不能退出的行業(yè)。"胡世賢說(shuō)，養(yǎng)老不是賣(mài)房產(chǎn)，而是賣(mài)服務(wù)，而大陸目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護(hù)工等人才急缺，恒安進(jìn)入大陸正在做一些前期的事情，比如培養(yǎng)人才以使臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)本地化，以及挑選合適的項(xiàng)目"種子"作為試點(diǎn)。

　　臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)可資借鑒

　　世聯(lián)地產(chǎn)在研究了美國(guó)、日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式之后，認(rèn)為其在國(guó)內(nèi)并不適合推廣。相較之下，臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。

　　胡世賢介紹，作為臺(tái)灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第一品牌，恒安照護(hù)集團(tuán)目前在臺(tái)灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。服務(wù)類(lèi)型包含機(jī)構(gòu)式照顧、居家式照顧、小區(qū)式照顧，服務(wù)項(xiàng)目由小區(qū)服務(wù)、老人住宅、老人安養(yǎng)、老人養(yǎng)護(hù)到長(zhǎng)期照護(hù)等多重模式。世聯(lián)地產(chǎn)希望借鑒恒安照護(hù)集團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)與之的戰(zhàn)略合作來(lái)進(jìn)行公司的轉(zhuǎn)型。

　　世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，三種開(kāi)發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實(shí)現(xiàn)盈利。其一是隔代親情社區(qū)開(kāi)發(fā)模式，即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，北京（樓盤(pán)）太陽(yáng)城、杭州（樓盤(pán)）綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬(wàn)科良渚文化村等是這類(lèi)模式的實(shí)踐。

　　李亞南介紹，這類(lèi)模式下，持有少量物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷(xiāo)售比例應(yīng)大于70%，以保證開(kāi)發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。"銷(xiāo)售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出"是整體的盈利思路，將在保證品牌樹(shù)立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開(kāi)發(fā)回血。

　　針對(duì)全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會(huì)員制是國(guó)內(nèi)可行的盈利模式，會(huì)員制銷(xiāo)售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷(xiāo)售物業(yè)使用權(quán)。目前國(guó)內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城水岸香舍、天津（樓盤(pán)）寶坻云杉鎮(zhèn)等。

　　世聯(lián)地產(chǎn)表示，以銷(xiāo)售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會(huì)員制交易模式的設(shè)計(jì)前提，而終身類(lèi)會(huì)員、押金類(lèi)會(huì)員和消費(fèi)類(lèi)會(huì)員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金流問(wèn)題。但從財(cái)務(wù)、盈利效果和經(jīng)營(yíng)三個(gè)角度來(lái)看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會(huì)員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表，在經(jīng)營(yíng)上操作更加便捷，能夠更好地實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)。

　　第三類(lèi)是"養(yǎng)生目的地"開(kāi)發(fā)模式，針對(duì)具有高保健意識(shí)的中高端家庭，盈利模式則是"持有核心設(shè)施+物業(yè)銷(xiāo)售+會(huì)員銷(xiāo)售"，而"度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)"，將是未來(lái)發(fā)展的一種全新經(jīng)營(yíng)模式。

　　據(jù)悉，針對(duì)健康活力老人的"候鳥(niǎo)式養(yǎng)老"的度假交換平臺(tái)模式，市場(chǎng)上已經(jīng)開(kāi)始有所嘗試，目前上海（樓盤(pán)）親和源在海南（樓盤(pán)）、東北等地已開(kāi)始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。

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