養(yǎng)老地產(chǎn)投資大、回收慢需要文化試金石

　繼演藝地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多開發(fā)商新的轉型選擇，萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等紛紛進入，據(jù)統(tǒng)計顯示，目前已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。然而，由于養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尚處于起步階段，產(chǎn)品模式、運營模式、盈利模式都處于探索中，大量開發(fā)商的進入也引發(fā)了業(yè)界關于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展誤區(qū)的擔憂，遠洋地產(chǎn)董事局主席、總裁李明便坦言，目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)從本質(zhì)上來說都是打著養(yǎng)老的旗子繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)，缺乏固定的盈利模式，而開發(fā)商的盲目投資可能會導致養(yǎng)老地產(chǎn)成為繼商業(yè)地產(chǎn)之后的另一個房地產(chǎn)泡沫所在。

　　那么，作為一個新興產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的獨特性何在？如何去把握養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)？作為開發(fā)商，在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中需要注意哪些關鍵點？江蘇中大地產(chǎn)集團董事長、無錫九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團董事長談義良，早在2009年便涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領域，他的經(jīng)驗和做法，或許能給出這些問題的答案。

　　先行涉足養(yǎng)老地產(chǎn)

　　2009年，正是國內(nèi)房地產(chǎn)市場最為火熱時，為何在那個時候選擇做養(yǎng)老地產(chǎn)，談義良表示，隨著我國老齡化社會結構的形成，僅靠公益來支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是不行的，如果沒有獨特的盈利模式和商業(yè)模式，公益也是支撐不下去的。

　　2009年1月，中大地產(chǎn)集團董事會通過立項開始做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。在此之前，談義良已經(jīng)研究了很長時間。他說：“3年多的時間里我們考察了日本、韓國、美國、歐洲、臺灣等十幾個國家和地區(qū)的養(yǎng)老理念、養(yǎng)老服務和養(yǎng)老設施，花了幾千萬元的咨詢費，寫了幾十萬字的考察報告，最終才有了關于養(yǎng)老綜合體的做法，我們的第一個項目落在了江蘇宜興，其九如城項目投資38億元，明年10月將會有第一批康復醫(yī)療中心落成?！?/p>

　　養(yǎng)老綜合體的概念，是談義良想出的養(yǎng)老養(yǎng)生一體化的解決方案，它承載了老年人在生命周期中所需要的各種功能，包括醫(yī)院、養(yǎng)老院、康復中心、購物中心、老年住宅、公園等。這些功能空間不是簡單的組合，而是與老年人在生命周期的各個階段所需要的服務相結合，從一個健康老人不要護理的狀態(tài)到半護理到全護理。

　　關鍵在于后續(xù)運行和服務

　　關于開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，談義良總結了兩個關鍵：一是未來運行和服務，這決定了一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目未來是否能夠持續(xù)；二是盈利性，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前期投資大，盈利回報卻是長期的，所以要探索出合適的盈利模式。

　　而后續(xù)運行和服務，談義良強調(diào)：“這一點在開發(fā)中一定要前置，運行方案在規(guī)劃設計的前期就要進行，目前很多開發(fā)商對養(yǎng)老項目的運行沒把握，很多都還停留在做養(yǎng)老住宅階段。我們做養(yǎng)老地產(chǎn)未來考慮的一定是運行，而不是銷售，我們所持有的物業(yè)是靠未來的運行和服務去升值的?！?/p>

　　基于以上兩個關鍵，談義良說：“做養(yǎng)老地產(chǎn)一要有公益性，如果要充分考慮盈利的目的，我奉勸大家不要做，把盈利放在第一位時就很難去堅持養(yǎng)老、服務品質(zhì)；二是要有持之以恒的心，因為這個行業(yè)投資周期資長，收益獲得慢，以我們的九如城項目為例，前期投資我們計劃在5至8年才能完成盈虧平衡。另外，作為新興產(chǎn)業(yè)，還存在政策不確定性等潛在風險?！?/p>

　　深耕長三角區(qū)域

　　投資大、回收慢，是養(yǎng)老地產(chǎn)的一個特征，自身如何來破解，首先企業(yè)要有比較強勢的資金實力。談義良表示，早期如果現(xiàn)金流支撐不到位，項目將會很難做。資金來源方面，除了公司自有資金，銀行貸款是重要的一部分。

　　“我們的打算是在沒有外來投資機構進入之前，先做3個項目，之后再考慮引進戰(zhàn)略投資者。雖然有不少投資者尋求跟我們合作，但我們現(xiàn)在尚沒有接受任何投資者的投資，等做出標準，我會明確地投資者需要拿出多少回報給股東，而現(xiàn)在我還不能明確告訴投資者收益和回報比例。”談義良說。

　　談及規(guī)劃，談義良計劃用10年的時間做100萬平方米的養(yǎng)老地產(chǎn)。他表示，因為公司一直走的是穩(wěn)健發(fā)展的路子，中大地產(chǎn)一直以來的主要發(fā)展區(qū)域是在長三角，目前還沒有全國擴張的想法?！耙驗橐粋€企業(yè)要進軍一個新的區(qū)域，就要充分了解區(qū)域消費群體的生活習慣以及區(qū)域傳統(tǒng)，把江南的東西帶到北方去，肯定會水土不服，我們的目標就是把長三角做好。

　　在談義良看來，“養(yǎng)老，不僅僅是經(jīng)濟供養(yǎng)，或者說并不僅僅是喂養(yǎng)，更是一種高層次的養(yǎng)，是包含敬仰之情的體貼與感情的雙重付出，且精神方面比生理層面對老年人來說更為重要?！被谶@樣的理解，談義良視養(yǎng)生為養(yǎng)老的重要組成部分，包括延年益壽、強身健體、修身養(yǎng)性、養(yǎng)生文化體驗等。他說：“養(yǎng)老地產(chǎn)我們也可能做不到全國最大，但是我要做成老人最喜歡的養(yǎng)老地產(chǎn)。我最大的欣慰就是看到一群老人快樂幸福地生活在我的養(yǎng)老社區(qū)中?！?/p>

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