養(yǎng)老地產(chǎn)，我們究竟知多少？

　　隨著第一個老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務的問題日益突出，養(yǎng)老需求也日益顯現(xiàn)，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)受到越來越多的關注，而作為擁有養(yǎng)老理財及養(yǎng)老醫(yī)療管理資源與經(jīng)驗的保險公司，更是首當其中，因此在未來的保險產(chǎn)品中，與養(yǎng)老地產(chǎn)掛鉤也成為一種趨勢。那這類產(chǎn)品我們究竟如何解讀？養(yǎng)老地產(chǎn)又是怎樣的一個特殊產(chǎn)品呢？

　　目前，越來越多的企業(yè)開始投入養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)商，一些養(yǎng)老相關產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，當然也包括保險公司，他們有著各自的專業(yè)，卻很難說，有一家企業(yè)具備完全的養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理經(jīng)驗與關聯(lián)資源。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

　　國內(nèi)目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為三種開發(fā)模式：

　　1.“純”養(yǎng)老——護理型純養(yǎng)老模式

　　以會員制為主要經(jīng)營模式，目標客群純?yōu)轲B(yǎng)老客群。投入大量適老化配套及醫(yī)療看護人員，對開發(fā)商后期運營能力的要求較高。真正意義上的養(yǎng)老社區(qū)。

　　案例：親和源

　　社區(qū)內(nèi)宜老硬件配置完善，配餐中心、醫(yī)院、頤養(yǎng)院、老年大學、健康會所、商業(yè)街、迷你高爾夫球場、室外茶座、活動廣場、門球場、舞蹈廣場、功能活動區(qū)等一應俱全，滿足各類老年人群需要；為老服務設置齊全，生活、健康、快樂三大服務體系，可滿足各年齡段老年生活所需。

　　2.“假”養(yǎng)老——主打養(yǎng)老概念，開發(fā)休閑物業(yè)模式

　　冠以養(yǎng)老的概念，核心在于適老化的建筑設計及功能配套。缺乏先進設計理念、管理手段和配套設施，多數(shù)項目僅僅停留在利用養(yǎng)老概念來賣房階段離真正完善的養(yǎng)老社區(qū)還差的很遠。

　　案例：東方太陽城

　　該項目養(yǎng)老依托北京市龐大的養(yǎng)老客群基數(shù)，主打養(yǎng)老地產(chǎn)概念，與周邊休閑別墅項目形成差異。養(yǎng)老概念名存實亡，更多的客群是注重性價比優(yōu)勢的中端休閑居住客群。

　　3.“復合”養(yǎng)老——休閑養(yǎng)老復合型模式

　　以打造“休閑、度假、養(yǎng)生”于一體的多元化新型生活方式為目標。核心是不同景觀、不同資源類型的休閑度假地及其休閑居家產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化,實質(zhì)是休閑社區(qū)兼養(yǎng)老功能。

　　案例：綠地21城孝賢坊

　　孝賢坊規(guī)劃占地56萬平方米，入住5000-10000戶老人。主要以聯(lián)排別墅、花園洋房、公寓為主。提供管家服務，緊急呼救服務、專業(yè)護理服務等特色服務。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)置業(yè)建議

　　養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)剛剛起步，市場上魚龍混雜，各種打著養(yǎng)老概念的項目層出不窮。誤區(qū)比如說對養(yǎng)老項目和養(yǎng)生項目會有混淆，實際上兩類雖然在概念上有交集，但兩者在目標客戶、配套設置、產(chǎn)品規(guī)劃設計，運營管理等方面還是存在很大不同。什么樣的項目才是真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，選擇養(yǎng)老置業(yè)項目又要注意哪些問題呢？

　　1.養(yǎng)老地產(chǎn)應具備的條件

　　養(yǎng)老項目的開發(fā)實際上對開發(fā)商的綜合實力要求較高?，F(xiàn)在嚴格意義上的養(yǎng)老項目還比較稀缺，市場處于起步階段。真正的以養(yǎng)老為目的項目要具備四個基礎條件：安靜閑適的自然環(huán)境；建筑產(chǎn)品有人性化的適老化產(chǎn)品設計；項目自身或周邊能夠良好的醫(yī)療保健康復配套保駕護航；還要有一個服務團隊隨時能夠提供貼心、細致的專業(yè)服務。

　　2.關于養(yǎng)老置業(yè)的建議

　　養(yǎng)老置業(yè)時要注意甄別項目的產(chǎn)權是商業(yè)還是住宅；

　　考察開發(fā)商資質(zhì)實力防止項目爛尾；

　　郊區(qū)項目的話要看周邊是否有便利的交通配套；

　　是否有良好的生活、娛樂、醫(yī)療等配套設施；

　　小區(qū)房屋是否具備適老化設計，功能是否齊備，符合老年人生理心理特點等。

　　一般建議選擇城市周邊3-5公里范圍的、由品牌開發(fā)商開發(fā)的、配套完善、設計合理、管理完備的項目比較有保障；在戶型選擇上一般70-90平米的中小戶型比較實用，除老人自己居住外，也方便兒女探望時共享天倫。

　　謹慎對待保險“遇上”養(yǎng)老地產(chǎn)

　　在2012年4月，泰康人壽推出國內(nèi)第一款保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結合的綜合養(yǎng)老計劃——“幸福有約”的養(yǎng)老計劃，該款產(chǎn)品實現(xiàn)了保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)有機結合在一起、養(yǎng)老財務規(guī)劃與養(yǎng)老生活安排融合在一起。

　　泰康上海社區(qū)是上海首家由保險公司投資建設的養(yǎng)老社區(qū)，該項目為泰康相關客戶將來在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)“候鳥式”養(yǎng)老提供了一種可能。

　　不過，雖然保險產(chǎn)品“掛鉤”養(yǎng)老社區(qū)優(yōu)勢不少，優(yōu)點也很多，但值得提醒的是其中也容易隱藏不少問題，今年1月，北京保監(jiān)局就發(fā)布風險提示，建議消費者謹慎購買與養(yǎng)老社區(qū)“掛鉤”的保險產(chǎn)品。

　　第一，不是購買所有保險產(chǎn)品均可入住養(yǎng)老社區(qū)，需要滿足特定條件方可獲得入住資格；如某公司規(guī)定享有保證入住養(yǎng)老社區(qū)的權利需要滿足以下條件：一是購買與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的特定分紅險產(chǎn)品；二是在單張保單下單一險種的應繳保險費達到200萬元或以上。所以，若客戶購買保險的主要目的是入住養(yǎng)老社區(qū)，請首先關注自己是否具備相應的經(jīng)濟能力。

　　第二，若消費者購買與養(yǎng)老社區(qū)“掛鉤”的保險產(chǎn)品，還應關注及簽署入住養(yǎng)老社區(qū)的正式書面文件；如某公司會在送達保單時向獲得入住養(yǎng)老社區(qū)資格的投保人提供加蓋公司公章的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認函”，投保人在確認函上簽字且保險合同生效后，該確認函方產(chǎn)生法律效力。

　　第三，要關注入住養(yǎng)老社區(qū)的后續(xù)收費。目前與保險產(chǎn)品掛鉤的養(yǎng)老社區(qū)，入住后并非費用全免，消費者仍需繳納餐飲費、醫(yī)療費等相關費用。如某公司將養(yǎng)老社區(qū)的全部消費分為保險產(chǎn)品保險金及紅利支付范圍內(nèi)消費以及支付范圍外消費，即消費者除用其保險費及紅利支付房租、房屋維修費用、物業(yè)費及保潔費等費用外，還需另付入住養(yǎng)老社區(qū)期間發(fā)生的護理費、醫(yī)療費及餐飲費等費用。

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