　　從歷史發(fā)展歷程來說，國際旅游地產(chǎn)與市場需求同步發(fā)展，呈現(xiàn)循序漸進(jìn)的特征。日益激烈的市場競爭逼迫旅游從業(yè)者不斷開辟市場藍(lán)海，因?yàn)榻裉斓穆糜蔚禺a(chǎn)開發(fā)模式早已脫離了早期簡單的主題公園模式就可以吸引游客的時代，案例表明，成功的開發(fā)無一不是大手筆、大思路、高起點(diǎn)、高投入的結(jié)果。旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品推出能否符合市場需求，最終能否獲得持久地成功，必須是遵循一整套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的方法以及對國內(nèi)外旅游大勢的深刻認(rèn)識基礎(chǔ)上進(jìn)行研發(fā)、投資產(chǎn)生的。

　　關(guān)鍵詞：循序漸進(jìn)；大手筆、大思路、高起點(diǎn)、高投入。

　　二、影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)、外部因素：

　?。ㄒ唬┯绊懧糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展的外部因素：

　　1、政府因素：從客觀角度講，當(dāng)?shù)卣恼邔?dǎo)向?qū)β糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展的影響是直接而且是至關(guān)重要的；

　　2、客源因素：客源是否穩(wěn)定、客源充足是否足以支撐長期的發(fā)展；

　　3、區(qū)位資源因素：區(qū)位資源是否具備唯一性、獨(dú)特性，對客戶是否具備長效吸引性；

　　4、交通因素：交通配置條件對旅游地產(chǎn)的發(fā)展影響巨大。

　　（二）影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)部因素：

　　從開發(fā)和規(guī)劃方面看，旅游地產(chǎn)的發(fā)展容易遭遇以下來自內(nèi)部因素的挑戰(zhàn)：

　　1、人才因素：

　　旅游地產(chǎn)開發(fā)必須深入到當(dāng)?shù)氐孛}文化，必須遵循文化發(fā)展的脈絡(luò)規(guī)律。搞文化必須有四大資源--文化資源、社會資源、資本資源、人才資源。現(xiàn)在市場上普遍缺乏精通旅游市場營銷的專家型人才。

　　2、磁級性資源因素：

　　如何建立一個具有領(lǐng)軍效應(yīng)的抓手產(chǎn)品把整個旅游地產(chǎn)開發(fā)提升起來，是旅游地產(chǎn)能否成功的核心問題。對旅游核心磁級性資源的創(chuàng)建力不足，從而陷入同質(zhì)化、低層級的價(jià)格或者惡意競爭中，是現(xiàn)在旅游地產(chǎn)開發(fā)面臨的普遍困境。

　　去過馬來西亞的人都會記住云頂。云頂是一個混雜馬來文化、埃及文化、歐洲文化、世界各地文化的大雜燴。"云頂?shù)谝怀?被稱為小聯(lián)合國，它匯集了多個全球著名景點(diǎn)，如美國的環(huán)球步道、法國的香榭麗舍、意大利的威尼斯、英國的大本鐘等，可以讓游客在最短的時間內(nèi)體驗(yàn)環(huán)游世界的感覺。去那里的消費(fèi)者不會在乎文化來自于哪里，關(guān)鍵在于他們是否可以獲得體驗(yàn)新鮮感。

　　世界上最好的康體場所是瑞士靜港醫(yī)療中心。瑞士阿爾卑斯山脈優(yōu)越的大自然條件成就了一個世界級療養(yǎng)、棲息地，在這個基礎(chǔ)上瑞士人發(fā)明了羊胎素，成就了幾千年來人類希望青春永駐的夢想。瑞士靜港醫(yī)療中心因此成為世界最著名的抗衰老中心。通過一個形象代言人--南非前總統(tǒng)曼德拉，他被關(guān)了27年后72歲出獄，經(jīng)過瑞士靜港醫(yī)療中心的抗衰老料理，曼德拉到90多歲還是很健康。瑞士靜港醫(yī)療中心從此蜚聲世界，成為無數(shù)富人趨之若鶩的天堂之地。

　　消費(fèi)者記住的永遠(yuǎn)是利益。對旅游核心磁級性資源的創(chuàng)建就是要把握旅游地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)部核心因素--為消費(fèi)者創(chuàng)造最切實(shí)的利益。

　　3、規(guī)劃測算與長遠(yuǎn)戰(zhàn)略能否緊密結(jié)合：

　　成功的旅游地產(chǎn)開發(fā)是復(fù)合性策劃思路的整合，準(zhǔn)確的客戶定位，歷史人文景觀資源的再挖掘都是內(nèi)部重點(diǎn)需要把握的因素。更為重要的是，規(guī)劃測算必須以立足長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略作為支撐，對開發(fā)資金流的長短線部署必須考慮長久而周詳。

　　三、旅游地產(chǎn)開發(fā)的前提性戰(zhàn)略思考：如何提升項(xiàng)目存活率

　　介入旅游地產(chǎn)開發(fā)前，必須先做出如下前提性戰(zhàn)略思考：從項(xiàng)目可研入手，如何提升項(xiàng)目存活率是關(guān)鍵。因此在前提性戰(zhàn)略思考中必須做好五個層面的設(shè)計(jì)。

　　（一）設(shè)計(jì)好規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制：

　　不要先考慮賺多少錢，首先考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

　?。ǘ┰O(shè)計(jì)好退出機(jī)制：

　　設(shè)計(jì)好退出機(jī)制是意味著設(shè)計(jì)好開發(fā)的底線，有了安全保證才敢于投入。

　?。ㄈ┰O(shè)計(jì)好競爭模式：

　　必須創(chuàng)造超越整體市場的吸引力，旅游地產(chǎn)不是單級商業(yè)和單級商業(yè)的競爭，是區(qū)域和區(qū)域之間的競爭，是一個大整合的概念，才能獲得更高的利潤。

　?。ㄋ模┰O(shè)計(jì)好項(xiàng)目的運(yùn)作周期：

　　旅游地產(chǎn)必須具有領(lǐng)軍效應(yīng)的旅游抓手產(chǎn)品，項(xiàng)目定位應(yīng)該符合市場發(fā)展的需要。市場是有容量的，不要讓旅游資源形成供大與求的局面。旅游商業(yè)的利潤是慢慢磨出來的，品牌需要時間沉淀形成市場認(rèn)知，因此制訂預(yù)期和合理的開發(fā)周期很重要。

　　（五）設(shè)計(jì)好預(yù)警系統(tǒng)，

　　必須規(guī)劃好開發(fā)的現(xiàn)金流，階段性目標(biāo)設(shè)計(jì)很重要。

　　四、旅游地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃要點(diǎn)：

　　對旅游地產(chǎn)的開發(fā)，必須將總體規(guī)劃和開發(fā)愿景完美結(jié)合，在戰(zhàn)略規(guī)劃階段做出深層次的核心思考。總體規(guī)劃是一個地域綜合體內(nèi)旅游系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)方式的整體部署過程。旅游總體規(guī)劃要求從系統(tǒng)全局和整體出發(fā)，著眼于旅游規(guī)劃對象的綜合整體優(yōu)化，正確處理旅游系統(tǒng)的復(fù)雜結(jié)構(gòu)，從發(fā)展和立體的視角來考慮和處理問題。因此，旅游規(guī)劃必然要站在高屋建瓴的角度統(tǒng)籌全局，為旅游實(shí)現(xiàn)提供指導(dǎo)性的方針。通過精心研究，確定總體發(fā)展理念和戰(zhàn)略，確定景區(qū)品牌化提升和產(chǎn)品主題化開發(fā)的方向，為項(xiàng)目發(fā)展奠定基礎(chǔ)。深層次的核心思考需要將三大核心梳理清晰。

　?。ㄒ唬┮嬖O(shè)計(jì)：借鑒城市觸媒概念產(chǎn)生的立意

　　旅游地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)、不同品類產(chǎn)品具有不同的功能定位，但不是幾個產(chǎn)品的簡單集合。做旅游地產(chǎn)一定要考慮長期發(fā)展的火車頭是誰，選擇具有戰(zhàn)略性的功能、具有引擎功能的主題產(chǎn)品與各配套品類產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化組合，可以最大可能實(shí)現(xiàn)土地的高效利用，最大幅度提升項(xiàng)目的市場價(jià)值。這里，具有引擎功能的主題產(chǎn)品可以借助"城市觸媒"（UrbanCatalysts）的概念。1989年，美國學(xué)者韋恩·奧圖（WayneAtton）和唐·洛干（DonnLogan）在《美國都市建筑--城市設(shè)計(jì)的觸媒》一書中提出了"城市觸媒"（UrbanCatalysts）的概念。"城市觸媒"是指城市化學(xué)連鎖反應(yīng)，其中激發(fā)與維系城市發(fā)生化學(xué)反應(yīng)的"觸媒體"可能是一間旅館、一座購物區(qū)或一個交通中心；也可能是博物館、戲院或設(shè)計(jì)過的開放空間；或者是小規(guī)模的、特別的實(shí)體，如一列廊柱或噴水池。城市觸媒的觸媒體主要是指建筑物。按照韋恩·奧圖和唐·洛干的說法，被稱之為觸媒的建筑，鼓舞建筑師、規(guī)劃者以及決策者去考慮個別開發(fā)在市政成長與城市改革中所具有的連鎖反應(yīng)潛力，提倡以設(shè)計(jì)管制作為城市設(shè)計(jì)觸媒策略的一部分。一個具有良性觸媒作用的城市設(shè)計(jì)將會給城市發(fā)展帶來正面的推動作用。城市觸媒并非單一的最終產(chǎn)品，而是一個可以刺激與引導(dǎo)后續(xù)開發(fā)的元素。旅游地產(chǎn)中具有引擎功能的主題產(chǎn)品與城市觸媒有非常類似的作用。

　?。ǘ┙煌ㄒ?guī)劃：

　　旅游地產(chǎn)中，具有引擎功能的主題產(chǎn)品與各配套品類產(chǎn)品相互間必須以一個整體出現(xiàn)，用完美的交通規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)所預(yù)期的整體感和融合感。

　　（三）收益問題（臨界規(guī)模）：

　　旅游地產(chǎn)的主要收益來自于可銷售部分的產(chǎn)品例如住宅類產(chǎn)品的銷售。旅游地產(chǎn)開發(fā)的首要策略是要解決界定好綜合開發(fā)不同品類產(chǎn)品的臨界規(guī)模問題。

　　五、旅游地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)

　　前文已經(jīng)探討，如何建立一個具有領(lǐng)軍效應(yīng)的抓手產(chǎn)品把整個旅游地產(chǎn)開發(fā)提升起來，是旅游地產(chǎn)能否成功的核心問題。對旅游核心磁級性資源的創(chuàng)建，是旅游地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要解決的核心。

　　撇除許多技術(shù)上的深入研討，旅游地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要解決的核心可以歸納為：必須設(shè)計(jì)出具有引擎功能的主題化產(chǎn)品。

　　那么，如何評估具有引擎功能的主題化產(chǎn)品具備的市場價(jià)值？

　　如果借鑒國外的經(jīng)典案例，我們不難發(fā)現(xiàn)沒有想象到的東西就是戲劇性的東西，具備戲劇性的東西往往是最有價(jià)值的。例如所有的教堂都是磚瓦結(jié)構(gòu)，美國加州水晶大教堂建了一個玻璃鋼架結(jié)構(gòu)的大教堂，非常具有標(biāo)志性價(jià)值。例如北京世貿(mào)天街模仿美國拉斯維加斯做了250米的LED天幕，以戲劇性的特色成為了CBD商區(qū)最具標(biāo)志性的建筑和街區(qū)。旅游地產(chǎn)成功的焦點(diǎn)是創(chuàng)造戲劇性,具有引擎功能的主題化產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)就是如何創(chuàng)造戲劇性。

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