　　20世紀末，隨著農(nóng)業(yè)結構的調(diào)整和農(nóng)業(yè)高新技術的應用，各地、市、城郊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)結合自己的農(nóng)業(yè)特點、自然資源和文化遺產(chǎn)相繼建成了具有一定規(guī)模和一定面積的高新農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)。這些園區(qū)內(nèi)，主要栽植果樹優(yōu)良品種、稀有蔬菜和新潮花木，在綠化設計和道路規(guī)劃方面遵照了園林的規(guī)劃原則與要求，有的還設立了一些園林藝術小品和其他娛樂服務設施。整個園子除生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品之外，還可供人們參觀游覽，于是農(nóng)業(yè)觀光園的雛形出現(xiàn)了。

　　農(nóng)業(yè)觀光園是將生態(tài)農(nóng)業(yè)、園林綠化與生態(tài)旅游自然地結合起來，形成一類獨具特色的科技示范園，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的一種新思路，屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的一種體制創(chuàng)新。它既是現(xiàn)代園林發(fā)展應用的一種特殊形式，也是觀光農(nóng)業(yè)的一種形式。它的顯著特點是以金融資本為基礎，以科技為先導，以市場為導向，以高效為目的，重點突出參與性、觀賞性和娛樂性，充分體現(xiàn)農(nóng)游合一性。

　　第一章總論

　　一、項目名稱

　　綠源生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園建設方案

　　二、項目單位

　　XX公司

　　三、項目地點、規(guī)模、主要內(nèi)容

　　1、項目地點

　　青島市嶗山區(qū)沙子口西登瀛村

　　2、項目規(guī)模

　　綠緣生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是一個以生態(tài)開發(fā)為宗旨，集種植養(yǎng)殖、旅游觀光、休閑娛樂、度假居住、健身、科研為一體的生態(tài)觀光區(qū)。為確保農(nóng)業(yè)觀光的生態(tài)性，觀光園擬聘請園林專家為技術指導，總面積約為1000畝。

　　3、項目主要內(nèi)容

　　根據(jù)規(guī)劃，觀光園擬建設五個功能區(qū)，分別為自然生態(tài)區(qū)、文化體驗區(qū)、綠色餐飲區(qū)、休閑娛樂區(qū)和科研教育區(qū)。

　　四、公司目標和宗旨

　　公司堅持以人為本，因地制宜，貫徹落實城鄉(xiāng)一體化，遵循自然生態(tài)規(guī)律，利用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高新技術，把游客的利益作為公司項目的出發(fā)點和立足點，打造一個集綠色農(nóng)業(yè)、旅游休閑和科研教育為一體的現(xiàn)代化、集約化和全方位多層次寬領域的產(chǎn)業(yè)，建設一座在城市中有田園，田園中有城市的，可供人們一年四季觀賞游玩的度假勝地。

　　第二章市場分析

　　一、背景

　　近年來，隨著收入的增多，生活節(jié)奏的加快，人們渴望多樣化的旅游，在旅游過程中更注重對自然生態(tài)、傳統(tǒng)文化的體驗。農(nóng)業(yè)觀光園憑借自然風景優(yōu)美，空氣清新，民俗風情濃厚等獨特特點，對游客具有非常大的吸引力。此外，在我國，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是一個蓬勃發(fā)展的行業(yè)，在重慶、山東等地都有成熟項目案例。

　　二、SWOT分析

　　(1)觀光園空氣清新，設施齊全，服務周到，集種植養(yǎng)殖、旅游觀光、休閑娛樂、度假居住、健身、科研為一體;

　　(2)觀光園位于嶗山區(qū)沙子口，屬于城郊，地價較低，可以為開發(fā)建設節(jié)省費用，從而降低成本;

　　(3)沙子口依山傍水，提供了獨特的自然景觀;

　　(4)四季如春是觀光園最大的亮點。

　　W：

　　(1)在市場的細分和觀光園的管理方面還缺乏進一步的認知和經(jīng)驗;

　　(2) 在招商引資上存在一定難度;

　　(3)周圍村民的安置問題。

　　(1)依托青島旅游，發(fā)展?jié)摿薮?，青島是一個以旅游著稱的城市，數(shù)據(jù)顯示 2009年青島市接待國內(nèi)游客3903.42萬人次，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入451.41億;

　　(2)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園與青島的城市景區(qū)形成旅游的差異性互補，發(fā)展?jié)摿Υ?

　　(3)各級政府均重視特色農(nóng)業(yè)的發(fā)展，并給予大力支持。

　　(1)同類觀光園數(shù)量激增，競爭激烈;

　　(2)民風民俗等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)遭到一定程度的破壞或者遺失，失去原滋原味的特色;

　　(3)投入過大，利益難以管控，可能存在風險。

　　三、政策規(guī)定

　　1、2010年中央一號文件《中共中央國務院關于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎的若干意見》明確提出積極引導社會資源投向農(nóng)業(yè)農(nóng)村，提高現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備水平，促進農(nóng)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推進菜籃子產(chǎn)品標準化生產(chǎn)，發(fā)展無公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色產(chǎn)品、有機農(nóng)產(chǎn)品。

　　2、2010年，山東省投入近8000萬元專項資金，啟動實施了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)果菜產(chǎn)業(yè)項目，承擔了67個國家園藝作物標準園創(chuàng)建任務，推動引領全省高效特色農(nóng)業(yè)發(fā)展。

　　3、2011年07月25日出臺《青島市人民政府關于推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)四大基地建設的意見》提出實施園區(qū)帶動，打造四大基地建設的示范載體。一方面分類打造重點園區(qū)，“十二五”期間，在全市規(guī)劃建設100個不同類型的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū);另一方面，提高園區(qū)設施裝備水平，完善園區(qū)運行機制積極鼓勵農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)種養(yǎng)專業(yè)大戶等投資建設農(nóng)業(yè)園區(qū)，引導城市工商資本參與園區(qū)建設。完善園區(qū)經(jīng)營機制，大力推行標準化生產(chǎn)、訂單生產(chǎn)，推進農(nóng)超對接和連鎖經(jīng)營。

　　第三章項目規(guī)劃設計

　　一、項目內(nèi)容

　　1、暢游農(nóng)業(yè)長廊

　　2、果蔬采摘

　　3、奇花異草觀賞

　　4、走進動物園及觀看動物表演

　　5、參觀立體農(nóng)業(yè)模式

　　6、觀看太空農(nóng)作物生長視頻

　　7、農(nóng)業(yè)知識大比拼

　　8、體驗民俗文化

　　9、在歡樂谷中挑戰(zhàn)自己

　　二、空間布局與功能區(qū)分

　　1、自然生態(tài)區(qū)

　　該區(qū)占地200畝，包括農(nóng)業(yè)長廊，絳珠仙葩，動物園三部分。

　　農(nóng)業(yè)長廊在各個季節(jié)種植不同的農(nóng)作物，保證四季長青。一方面可以供游客一年四季游覽觀賞，另一方面，每個季節(jié)都有采摘活動，讓習慣了城市生活的游客在不同季節(jié)都能體驗到農(nóng)家的生活。

　　絳珠仙葩種植著來自各地不同的珍奇花草，每年每季景色各異。

　　動物園里有各種珍稀野生動物，此外，還有幽默的動物表演，讓游客大飽眼福。

　　2、科研教育區(qū)

　　該區(qū)占地150畝，包括研發(fā)中心和展覽館。

　　研發(fā)中心內(nèi)設研發(fā)基地。園區(qū)引入高科技技術和現(xiàn)代化管理手段，建設有智能溫室和高檔日光溫室，使園內(nèi)品種豐富又有特色。

　　發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)，建設果基魚塘，養(yǎng)魚的水灌溉果樹，魚的排泄物也能成為樹的肥料，同時樹為魚提供氧氣，既環(huán)保又具觀賞性。

　　展覽館內(nèi)設有太空農(nóng)作物圖片展和百科知識智能機(通過闖關來獲取知識的游戲機)，讓游客在玩樂中學習知識。

　　3、文化體驗區(qū)

　　該區(qū)占地80畝，建有地方特色的民宅，農(nóng)家庭院式的風格，村落的形式，整體上中心集中、周圍分散，墻體有展示沙子口的傳說和歷史故事以及青島各個節(jié)日的來歷傳統(tǒng)和習俗的圖文，讓游客更加深入地了解青島，同時可以為外地游客提供住宿。

　　4、綠色餐飲區(qū)

　　該區(qū)占地50畝。這里有獨具特色的農(nóng)家宴，風格分為清真和非清真。同時，建有面積廣闊的餐廳，提供中西式餐食以滿足不同游客的需求。

　　5、休閑娛樂區(qū)

　　該區(qū)占地100畝。利用地形，建設游樂場，有叢林探險、迷宮轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、旱冰場、跑馬場等，還有高爾夫球、臺球、SPA等俱樂部，將田園與城市融為一體，使游客充分享受觀光和健身的樂趣。

　　6、其他

　　醫(yī)療中心位于園內(nèi)中心處，以便意外發(fā)生時救護人員能夠以最快的速度抵達。

　　停車場建設在地下，節(jié)省了路面相當大的空間，緩解交通擁擠的狀況，同時避免交通事故的發(fā)生。

　　園內(nèi)配有接客車，游客可以憑借門票免費搭乘。

　　7、總體設計

　　從上空看，觀光園是一個橙子的形狀，各區(qū)道路相通，路兩旁圍上綠籬，或種植松柏樹，營造一種林蔭小道和田園小路的氛圍，行走其間，有如體會一種立體的生態(tài)公園，靜謐、幽雅，讓人暫時放下生活的重擔，回歸自然。

　　模擬平面圖：

　　三、管理、服務、保障

　　1、現(xiàn)代化的管理：與附近村民合作承包，在統(tǒng)一管理的前提下，根據(jù)各區(qū)的實際情況準備不同的方案，統(tǒng)一管理與責任分配相結合。

　　2、人性化的服務：寬敞的地下停車場、清潔的公共衛(wèi)生間、服務咨詢臺、可供休息的長椅、導游服務等設施和服務，給游客營造一種家的感覺。

　　3、全方位的保障：保衛(wèi)室和醫(yī)療中心保障了游客的安全;超市能夠滿足游客的不同需求;民宅住宿接待解決了外地游客的住宿問題;游客投訴處最大程度的保障了游客的合法權益。

　　第四章市場營銷策略

　　一、營銷理念

　　以“四季如春”為營銷點，與競爭對手形成差異定位，主張綠色滿園的營銷理念。

　　二、營銷活動

　　1、適時舉行采摘競賽，可依據(jù)人數(shù)的多少分為個人組、雙人組、家庭組或者依據(jù)參賽人員的年齡分為少兒組、青年組、中老年組;

　　2、定期舉辦農(nóng)業(yè)知識競答;

　　3、在媒體上刊登一些農(nóng)業(yè)科研新成果等，擴大知名度;

　　4、在適當?shù)臅r間在觀光園組織野營，舉行篝火晚會;

　　5、針對游客喜歡邊游覽邊拍照的愛好，可以舉行游客攝影展，題材是關于觀光園的風景、人物等;

　　6、在農(nóng)地里，可以體驗農(nóng)耕機械的使用，體驗鄉(xiāng)村勞動;

　　7、在相關報紙、戶外、電視、網(wǎng)絡等媒介上做廣告，宣傳其“四季如春”的差異點，準確定位，形成差異化營銷;

　　8、在六一兒童節(jié)或者重陽節(jié)等節(jié)日，可以組織免費觀光或者以優(yōu)惠價。

　　三、營銷資料

　　門票、旅游手冊、折頁、書簽、手提袋、展板、碟片、園區(qū)的吉祥物或者紀念品

　　四、網(wǎng)絡行銷

　　制作高質(zhì)量的主題網(wǎng)站，實現(xiàn)網(wǎng)上游覽如同親身體驗一般。發(fā)布旅游信息，實現(xiàn)網(wǎng)上預訂，支付和結算等功能。開辟專欄，讓游客對觀光園的服務、設施、感受等進行投票，提合理化的建議，針對建議的可執(zhí)行性給予相應的獎勵，促進觀光園發(fā)展。

　　第五章預算與收益

　　一、投資估算表

　　二、項目收益分析

　　1、社會效益分析

　　本項目符合生態(tài)建設的相關要求，有利于嶗山沙子口街道區(qū)域環(huán)境的改善，保護當?shù)氐拿耧L民俗等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，在一定程度上緩解勞動力剩余的問題，同時，促進當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展。

　　2、項目盈利分析

　　本項目營業(yè)收入主要來源于綠色餐飲、生態(tài)觀光、文化體驗、休閑娛樂等。根據(jù)本項目的經(jīng)營能力，估計年接待游客可達30000人次(據(jù)官方統(tǒng)計，2009年國內(nèi)到青島旅游的人數(shù)達到3903.42萬人次)，在餐飲消費上，以每人次40元計算，則年收入可達120萬元;在生態(tài)觀光方面，以每人次消費20元計算，年收入可達60萬元;在本項目的特色民宅里上，每人次消費50元，則年收入達150萬元;在休閑娛樂區(qū)，以每人次消費100元計算，年收入可達300萬元。綜上分析，本項目的年收入保守估計將達到630萬元。隨著生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)濟和居民消費能力的增長，本項目的前景十分可觀。

　　第六章項目評價

　　建設與發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，是旅游業(yè)發(fā)展創(chuàng)新的一種新形式，也代表了21世紀生態(tài)園林綠化發(fā)展的方向，受到國家和政府的支持。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的出現(xiàn)，為游客提供了綠色空間，擴大了人類的生存空間，為人類的生存提供了更好的環(huán)境。在嶗山區(qū)沙子口發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，可以增加嶗山區(qū)的旅游收益，優(yōu)化資源配置，提高市民的生活品質(zhì)，緩解生活壓力。

　　在開發(fā)過程中要注意保護生態(tài)環(huán)境，增加綠化面積，將生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑娛樂、餐飲、服務等要素結合起來考慮，本項目堅持走科學發(fā)展的道路，重視經(jīng)濟效益與社會效益、生態(tài)效益的統(tǒng)一。

　　第七章結論與建議

　　一、結論

　　在經(jīng)過項目收益分析與項目評價后，可得出本項目的研究結論：綠緣農(nóng)業(yè)觀光園項目具有可行性。

　　二、建議

　　工程建設應多聽取有關專家的意見和建議，與實際相結合。有關論證、設計、施工緊密配合，體現(xiàn)“天人合一”的建設理念。同時，學習其他具有類似規(guī)模的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的建設經(jīng)營，采用合理、可行、有效的技術手段，確保工程萬無一失。

　　觀光園的設計應充分挖掘文化內(nèi)涵與積淀，在內(nèi)容上應有主次之分，突出資源優(yōu)勢和特色，定位準確，實現(xiàn)差異化經(jīng)營。

　　注重宣傳，擴大觀光園的知名度，提高在媒體上的曝光度，增加游客的認可度。

　　附錄

　　資料來源：互聯(lián)網(wǎng)

　　參考資料：《懷化樹仁生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)有限責任公司觀光農(nóng)業(yè)園項目可行性報告》

　　山合水易機構