萬達(dá)文化旅游地產(chǎn)是為保持競爭優(yōu)勢

　　萬達(dá)集團(tuán)成立于1988年，經(jīng)過20余年的發(fā)展，從一個大連的本地房地產(chǎn)企業(yè)逐漸發(fā)展成為全國知名并首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。伴隨著上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)確立以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)。經(jīng)過2001年成立住宅、商業(yè)兩個公司和2005年將兩公司重新合并、成立商業(yè)地產(chǎn)公司兩次大調(diào)整，萬達(dá)率先突擊商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，由單一的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、連鎖百貨三大支柱產(chǎn)業(yè)，確立了萬達(dá)在全國商業(yè)地產(chǎn)龍頭地位。

　　在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)經(jīng)歷了從單體盒子向組合店、最后發(fā)展為城市綜合體的轉(zhuǎn)變。單一業(yè)態(tài)的商業(yè)中心缺乏商業(yè)氛圍、商鋪難以實(shí)現(xiàn)增值的弊端促使萬達(dá)向多業(yè)態(tài)組合轉(zhuǎn)變，其規(guī)模也不斷擴(kuò)大，最后形成了主打的“萬達(dá)廣場”地產(chǎn)產(chǎn)品。通過房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，將公寓住宅、高級酒店、高檔寫字樓、商業(yè)中心融合在一體。國際品牌店迅速形成的商業(yè)氛圍帶動了住宅和寫字樓的銷售，而居民購買住宅和企業(yè)對寫字樓的入駐又提升了人氣，反過來促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的招商，環(huán)環(huán)相生，處處“借景”。通過這種城市綜合體的建造，將原本可能需要多年積淀才能形成的商業(yè)氛圍、人流、交通、市場知名度等因素一次性的完成，縮短 “養(yǎng)商”的時間。

　　在酒店和百貨的開發(fā)上，主要作為萬達(dá)廣場的配套。進(jìn)駐一座城市，開發(fā)建設(shè)一個萬達(dá)廣場，引入一個高檔酒店，開設(shè)一家萬千百貨，同時會引入萬達(dá)院線和大玩家或大歌星KTV，這已經(jīng)成為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)。高檔酒店不僅可滿足當(dāng)?shù)貙Ω呒壘频甑男枰?，提升城市形象，也有助于其建立與政府的良好關(guān)系，更快捷與實(shí)惠的拿地開發(fā)。因此，萬達(dá)集團(tuán)成立專門的酒店建設(shè)公司，專業(yè)、快捷的進(jìn)行酒店的開發(fā)、建設(shè)，并與世界知名酒店管理集團(tuán)合作，有效的提升酒店的管理品質(zhì)與檔次。而為了不受制于其他知名百貨品牌市場選擇的限制，同時加快萬達(dá)廣場百貨商戶進(jìn)駐并開業(yè)的速度，萬達(dá)集團(tuán)成立了自己的萬千百貨、萬達(dá)院線，這樣有效的配合萬達(dá)集團(tuán)的發(fā)展步伐，實(shí)現(xiàn)了萬達(dá)廣場開業(yè)的同時，百貨、影院、娛樂場所可迅速入駐并占據(jù)主要面積，吸引人氣，縮短萬達(dá)廣場整體培育市場的時間。

　　對于城市綜合體的管理經(jīng)營，萬達(dá)摸索出了銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)組合的商業(yè)地產(chǎn)精髓和訂單式招商模式。首先，對于住宅和寫字樓一般采用出售的方式，迅速回籠資金。酒店和商業(yè)中心以出租為主，輔以自營或合作經(jīng)營等方式，賺取租金和營業(yè)收入，保持商業(yè)地產(chǎn)的長期效益。這樣，萬達(dá)通過核心產(chǎn)品的商鋪出租、自營收入和輔助產(chǎn)品的銷售、物業(yè)管理等的組合成多元化的收入模式，保證了公司的現(xiàn)金流，這也是萬達(dá)資本能夠“滾雪球”積累資金、在全國快速擴(kuò)張的根本。其次，萬達(dá)還開創(chuàng)了商業(yè)地產(chǎn)招商的訂單模式。與國際品牌店和部分國內(nèi)品牌店簽訂長期合作協(xié)議，雙方首先就開發(fā)地段的選址，物業(yè)設(shè)計等方面達(dá)成共識，再由萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建成之后按照當(dāng)初的協(xié)議進(jìn)駐。這樣不僅提高了招商的效率和有效性，而且知名商家的引入也增加了萬達(dá)與地方政府談判的籌碼，在拿地和資金支持方面取得了優(yōu)勢。

　　第二階段：文、旅、商的融合

　　關(guān)鍵：保持競爭優(yōu)勢

　　盡管萬達(dá)憑借在商業(yè)地產(chǎn)上的出色表現(xiàn)，在地產(chǎn)界已具備足夠的競爭優(yōu)勢，但這種競爭優(yōu)勢的持久性必須盡早考慮。做文化和旅游就是萬達(dá)要創(chuàng)造的新競爭優(yōu)勢的核心項目。早在2007年，萬達(dá)就明確把發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)作為集團(tuán)未來10年甚至是20年的主要戰(zhàn)略方向，并將持續(xù)加大在文化和旅游項目的投資，到2020年，商業(yè)地產(chǎn)收入比重將降到50%以下，實(shí)現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型。

　　在旅游度假區(qū)投資上，萬達(dá)有三點(diǎn)原則：一是投資額度要大，二是業(yè)態(tài)要素要多，三是項目要具有其唯一性。事實(shí)上，從萬達(dá)投資的旅游項目規(guī)模也可以看出萬達(dá)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的雄心。2009年8月，萬達(dá)與中國泛海集團(tuán)、內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)、遼寧一方集團(tuán)合作投資200億元打造長白山國際旅游度假區(qū)，該項目是中國最大的旅游投資項目。2010年，萬達(dá)又?jǐn)y手中國泛海、聯(lián)想控股、一方集團(tuán)等投資聯(lián)盟與福州馬尾區(qū)、南平武夷山市分別簽署《福州瑯岐島國際旅游度假區(qū)項目投資框架協(xié)議》和《武夷山國際旅游度假區(qū)項目投資框架協(xié)議》，計劃在瑯岐、武夷山投資開發(fā)大型綜合旅游地產(chǎn)項目。幾乎同時，萬達(dá)在文化產(chǎn)業(yè)板塊也開始發(fā)力：收購全球第二大院線集團(tuán)AMC，500億打造武漢中央文化區(qū)。

　　萬達(dá)從商業(yè)地產(chǎn)到旅游、再到文化產(chǎn)業(yè)的“三級跳”動作讓人目不暇接。從某種意義上說，萬達(dá)正在試圖“去房地產(chǎn)化”，而它所選擇的旅游、文化產(chǎn)業(yè)，恰恰可以實(shí)現(xiàn)與原來產(chǎn)業(yè)的無縫銜接，商業(yè)地產(chǎn)、旅游和文化這三者融合的最佳載體就是旅游地產(chǎn)。因此，與一般認(rèn)為有風(fēng)景的地方就可以搞旅游不同的是，萬達(dá)把優(yōu)美的自然風(fēng)景或者傳承的故事看作是一個基礎(chǔ)，選擇旅游投資地要看這個地方是否具備把簡單的旅游要素用更強(qiáng)有力的手段組織在一起，并形成一個更加有影響力整體的旅游地。這樣的旅游目的地，才可以產(chǎn)生巨大的影響力和消費(fèi)能力，才能成為有產(chǎn)業(yè)的，有巨大收入推動力和品牌擴(kuò)張力的地區(qū)。

　　山合水易機(jī)構(gòu)

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