土地這樣流轉(zhuǎn)才規(guī)范!才能拿補(bǔ)貼!

土地這樣流轉(zhuǎn)才規(guī)范!才能拿補(bǔ)貼!

作者：山合水易 | 來源：山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 | 時(shí)間：2017-05-02 | 關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)政策,土地流轉(zhuǎn)法規(guī),土地流轉(zhuǎn)

《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場運(yùn)行規(guī)范(試行)》是依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》等法律、規(guī)章及相關(guān)政策制定的;目的是為了加強(qiáng)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的工作指導(dǎo)，依法推進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn);本規(guī)范適用于在進(jìn)行農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易的。

一、土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備哪些條件?

1.權(quán)屬清晰無爭議;

2.交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿;

3.流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個(gè)人;

4.流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。

二、哪幾類土地經(jīng)營權(quán)可進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易?

1.家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán);

2.其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán);

3.集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán);

4.其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。

三、可參與土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易的主體有哪些?

1. 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體;

2.具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個(gè)人。

四、想流出土地經(jīng)營權(quán)，交易時(shí)需要哪些資料?

(1)家庭承包方式、或其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)

1.身份證明;

2.《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》或其他權(quán)屬證明材料;

3.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或中介組織(個(gè)人)受托流轉(zhuǎn)承包土地的，應(yīng)當(dāng)提供書面委托書;

4.土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容);

5.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

(2)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)：

1.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織主體資格證明材料;

2.具體承辦人的身份證明;

3.集體土地所有權(quán)權(quán)屬證明材料;

4.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明;

5.土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格及作價(jià)依據(jù)、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容);

6.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)參照以上情形，按照農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供相關(guān)材料。

五、想流入土地經(jīng)營權(quán)，交易時(shí)需要哪些材料?

1.身份證明等主體資格證明材料;

2.流入申請(主要包括流入土地的用途、面積、期限等內(nèi)容);

3.流入土地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力等證明，項(xiàng)目可行性報(bào)告，以及有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予流轉(zhuǎn)交易的證明;

4.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

六、如何簽訂土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同?

交易雙方應(yīng)參照土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同示范文本訂立合同，主要包括以下內(nèi)容：

1.雙方的基本信息;

2.流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級;

3.流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;

4.流轉(zhuǎn)土地的用途;

5.流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式;

6.合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;

7.雙方的權(quán)利和義務(wù);

8.雙方的違約責(zé)任、爭議解決方式、合同變更和解除的條件;

9.雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。第十四條流轉(zhuǎn)交易合同到期后，流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約。

七、不想交易了，如何中止土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易?

在交易過程中，有以下情形之一的，經(jīng)流出方、流入方或者第三方提出申請，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場確認(rèn)后，可以中止交易：

1.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)存在權(quán)屬爭議且尚未解決的;

2.因不可抗力致使交易活動不能按約定的期限和程序進(jìn)行的;

3.其他情況導(dǎo)致交易中止的。

4.中止交易后未能消除影響交易中止的因素導(dǎo)致交易無法繼續(xù)進(jìn)行的;

5.人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)等單位依法發(fā)出終止交易書面通知的;

6.其他需要終止交易的。

因此，在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)之前，農(nóng)民朋友們應(yīng)該了解什么是土地流轉(zhuǎn)的“三看”和“三忌”。

土地流轉(zhuǎn)的“三看”

一看欲流轉(zhuǎn)土地性質(zhì)

通常來說，土地的性質(zhì)是難以改變的，因此流轉(zhuǎn)前需事先咨詢了解欲流轉(zhuǎn)土地的性質(zhì)，避免后期因土地性質(zhì)不明確造成投資的局限性。例如，流轉(zhuǎn)的若是農(nóng)用地，事后禁止作為建設(shè)用地使用。

二看承包方的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力

大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)面臨成本高、收益低的風(fēng)險(xiǎn)，且容易受氣候、經(jīng)濟(jì)形勢等因素的影響，因此流轉(zhuǎn)前需綜合衡量承包方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力，否則容易出現(xiàn)“毀約退地”“棄田拋荒”的現(xiàn)象。

三看流轉(zhuǎn)土地的剩余承包期限

根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限。因此，流轉(zhuǎn)前應(yīng)了解流轉(zhuǎn)土地的剩余承包期限，避免“超期流轉(zhuǎn)”引發(fā)糾紛。

土地流轉(zhuǎn)的“三忌”

一忌僅訂立口頭協(xié)議

農(nóng)村是個(gè)熟人社會，在農(nóng)村許多事情往往口頭協(xié)議即可了事，但在土地流轉(zhuǎn)問題上，千萬不能口頭協(xié)議，否則一旦發(fā)生糾紛，自身合法權(quán)益將難以保障。同時(shí)簽訂的書面合同至少一式兩份，確保農(nóng)戶和承包方各執(zhí)一份。

二忌合同約定含糊不清

土地流轉(zhuǎn)合同的內(nèi)容應(yīng)全面、明確，具體應(yīng)包括以下方面：流轉(zhuǎn)雙方的名稱、流轉(zhuǎn)土地的具體位置和面積、承包的起止日期、流轉(zhuǎn)土地用途、流轉(zhuǎn)價(jià)格及支付方式、雙方的權(quán)利義務(wù)、流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理、違約責(zé)任等。

三忌擅自改變土地用途

按照目前的政策法規(guī)，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。以基本農(nóng)田為例，明令禁止破壞基本農(nóng)田、占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚等將農(nóng)用地作為建設(shè)用地使用的行為，否則應(yīng)認(rèn)定土地流轉(zhuǎn)合同無效。