旅游投資理念簡述

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　　第一，先進(jìn)行旅游產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；

　　第二，先通過規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進(jìn)而建設(shè)；而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；

　　第三，先簽定旅游特許經(jīng)營權(quán)，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；

　　第四，先設(shè)計(jì)商業(yè)模式（運(yùn)作模式），再投入資金；以明確的投資評(píng)價(jià)為前提，極其清晰的把握投資運(yùn)作思路，找準(zhǔn)盈利點(diǎn)和運(yùn)作方式狠下功夫；

　?。玻└軛U運(yùn)作理念

　　我們?cè)诼糜尾邉澲?，提出?五重杠桿運(yùn)作模式"，其目的，就是突破高投入與慢回報(bào)之間的矛盾。五重杠桿包括政策杠桿、規(guī)劃杠桿、營銷杠桿、土地杠桿、融資杠桿，運(yùn)用杠桿，旅游項(xiàng)目投資可以達(dá)到低投入高回報(bào)的效果。

　　規(guī)劃杠桿：通過旅游總體規(guī)劃修編，編制詳細(xì)規(guī)劃，把項(xiàng)目在國際、全國、區(qū)域的定位大大提高，通過協(xié)調(diào)好的高規(guī)格評(píng)審會(huì)議，可以進(jìn)行大規(guī)模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大的支持；

　　政策杠桿：旅游為政府提供了一個(gè)極好的政治操作平臺(tái)――以綠色GDP政績觀為指導(dǎo)，調(diào)整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成新時(shí)代下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新思路、新理念；通過政績策劃，形成以旅游開發(fā)為依托進(jìn)行政績打造的具體方案，最大程度的影響地方黨委與政府，形成黨委與政府全力支持旅游開發(fā)的決定，從而要求政府給予旅游開發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價(jià)資產(chǎn)收購、稅費(fèi)減免、申請(qǐng)扶持資金等）；

　　綠色ＧＤＰ政績觀：非典、禽流感、多起重大安全事故的發(fā)生，顯示中國唯生產(chǎn)力論、單純追求經(jīng)濟(jì)增長速的發(fā)展模式給環(huán)境造成了無法承受的負(fù)擔(dān)，環(huán)境面臨急劇惡化的局面，必需把環(huán)境污染和資源浪費(fèi)所造成的損失納入國民經(jīng)濟(jì)核算體系，推崇綠色ＧＤＰ的政績考核標(biāo)準(zhǔn)，形成全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的新一屆政府發(fā)展觀、政績觀。生態(tài)省市建設(shè)的最高要求是達(dá)到區(qū)域內(nèi)"生態(tài)赤字為零、環(huán)境脅迫為零、自然-社會(huì)-經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)能力超過臨界約束概率為零"的三零目標(biāo)。

　　政績模式：綠色ＧDP指導(dǎo)下城市經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的創(chuàng)新思路－－重新定位旅游開發(fā)在地方發(fā)展中的地位與作用－－三農(nóng)問題解決途徑－－生態(tài)城、后花園、旅游生長極、小城鎮(zhèn)建設(shè)新試點(diǎn)、廢舊利用的新模式等等。

　　營銷杠桿：造勢(shì)炒作、全面進(jìn)行景區(qū)管理提升和科學(xué)營銷，形成現(xiàn)金收入的高速增長，一方面改善經(jīng)營業(yè)績，另一方面，給銀行融資，土地價(jià)值提升，投資商追捧提供堅(jiān)實(shí)的證據(jù)；以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實(shí)質(zhì)性的撬動(dòng)融資和招商引資；

　　土地杠桿：以低價(jià)獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過以上三重杠桿的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益；

　　融資杠桿：融資和招商引資，是運(yùn)作本項(xiàng)目最重要的杠桿；該杠桿關(guān)鍵是依托收購兼并、政府優(yōu)惠、低價(jià)獲取大量資產(chǎn)，以前述三重杠桿為手段，產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場評(píng)價(jià)，以現(xiàn)金流量增長的事實(shí)，支持對(duì)融資及招商引資項(xiàng)目未來收益的美麗包裝，從而實(shí)現(xiàn)大規(guī)模融資，高價(jià)出讓資產(chǎn)的目的。

　?。常┊a(chǎn)業(yè)整合鏈的理念

　　以泛旅游產(chǎn)業(yè)為依托，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸的整合運(yùn)作，是旅游項(xiàng)目運(yùn)作的重要理念。所謂泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀光、休閑、度假等傳統(tǒng)旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，其內(nèi)容還包括會(huì)展、運(yùn)動(dòng)、康體、娛樂等等，產(chǎn)業(yè)鏈連接到餐飲、運(yùn)輸、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等等。

　　泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，往往會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的城市化進(jìn)程，形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會(huì)展區(qū)、娛樂區(qū)、步行街區(qū)、購物游憩區(qū)、及旅游小城鎮(zhèn)等等，推動(dòng)區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。因此，泛旅游產(chǎn)業(yè)被廣泛用作為提升城市功能，推動(dòng)城市經(jīng)營的有效手段。

　　我們從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度，也把泛旅游產(chǎn)業(yè)，看作為"出游型消費(fèi)經(jīng)濟(jì)"。在以"出游行為"作為前提的條件下，所有的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)通過相互融合，構(gòu)成了巨大的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)構(gòu)架。

　　在項(xiàng)目開發(fā)中整合產(chǎn)業(yè)鏈，就是把旅游與農(nóng)業(yè)、體育、房地產(chǎn)、城市化、娛樂、購物等進(jìn)行深度穿插，互為依托，形成綜合產(chǎn)業(yè)效益的理念，比如旅游房地產(chǎn)、旅游小城鎮(zhèn)、步行街等類項(xiàng)目，就最好的利用了產(chǎn)業(yè)的整合。

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