國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析

　　一、美國(guó)
　　(1)社會(huì)背景
　　30年代嬰兒潮老齡化加劇是導(dǎo)致美國(guó)老年社區(qū)形成的直接原因。
　　A.美國(guó)嬰兒潮一代目前已步入老齡化時(shí)期他們將推動(dòng)第二居所，老年公寓、老年社區(qū)等小套住宅的發(fā)展。
　　B.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客觀(guān)上要求老年住宅出現(xiàn)。
　　C.政府對(duì)老年群體的社會(huì)保障推動(dòng)老年住宅的發(fā)展。
　　D.老年社區(qū)發(fā)展非常迅速，分為贏(yíng)利性和非贏(yíng)利性?xún)煞N。
　　(2)養(yǎng)老模式
　　以居家養(yǎng)老為主，通過(guò)社區(qū)豐富多彩活動(dòng)的組織滿(mǎn)足老年人需求。

　　(3)典型案例
　　美國(guó)太陽(yáng)城是美國(guó)、也是世界上著名的專(zhuān)供退休老人居住和療養(yǎng)的社區(qū)。由Del Webb公司于1961年開(kāi)始建設(shè)，經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展與完善，已成為美國(guó)開(kāi)發(fā)老年社區(qū)的著名品牌，開(kāi)發(fā)商已在美國(guó)開(kāi)發(fā)了20多個(gè)以太陽(yáng)城命名的老年社區(qū)。
　　客群定位：以55歲以上的活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿(mǎn)足其特殊的生活、交往、活動(dòng)等需求。除亞利桑那州的太陽(yáng)城配有大量的配套設(shè)施外，多數(shù)太陽(yáng)城是沒(méi)有像CCRC社區(qū)那樣涵蓋不同階段老人需求的配套的，主要配套是適合健康老人活動(dòng)的會(huì)所和戶(hù)外運(yùn)動(dòng)的項(xiàng)目，沒(méi)有醫(yī)療、護(hù)理等的設(shè)施配套。
　　太陽(yáng)城開(kāi)發(fā)模式的九大特征：
　　A.屬于住宅開(kāi)發(fā)性質(zhì);
　　B.盈利模式以住宅銷(xiāo)售為主;
　　C.限定55歲以上的老人才能入住;
　　D.專(zhuān)為健康活躍老人提供會(huì)所和戶(hù)外設(shè)施;
　　E.沒(méi)有醫(yī)療護(hù)理等配套服務(wù)，主要依賴(lài)社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎(chǔ)配套，社區(qū)內(nèi)不建設(shè)相應(yīng)設(shè)施;
　　F.一般位郊區(qū)區(qū)位，占地大，容積率低，以獨(dú)棟、聯(lián)排、多層等住宅產(chǎn)品為主，精裝修，拎包即住;
　　G.房?jī)r(jià)便宜;
　　H.附近配有專(zhuān)為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心;
　　I.兼有旅游、度假等功能，目標(biāo)客戶(hù)分為長(zhǎng)住和旅游度假兩種。
　　可借鑒之處：
　　A.住宅立項(xiàng)，利用銷(xiāo)售住宅迅速回現(xiàn);
　　B.客戶(hù)定位精準(zhǔn)，以健康活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿(mǎn)足其特殊的生活、交往、活動(dòng)等需求。
　　C.不設(shè)醫(yī)療護(hù)理等配套設(shè)施，降低前期投入成本，提高資金使用效率，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
　　D.在市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時(shí)，與分時(shí)度假管理公司合作開(kāi)發(fā)，招商提前，在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)便實(shí)現(xiàn)訂單生產(chǎn)。
　　不可借鑒之處：
　　A.中國(guó)人口眾多，不適合興建低密度、單體的住宅產(chǎn)品，建筑形式可考慮以多層、小高層為主;
　　B.中國(guó)社會(huì)的公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎(chǔ)配套實(shí)施不夠完善，如社區(qū)內(nèi)不提供一定的醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，會(huì)極大的影響客戶(hù)的消費(fèi)選擇。
　　(4)案例鏈接：亞利桑那太陽(yáng)城
　　該項(xiàng)目從60年代初開(kāi)始建設(shè)，占地14.5平方英里。坐落在美國(guó)亞利桑那州，距離鳳凰城23.4公里，距離圖森市(Tuson)209公里。項(xiàng)目由建筑商Del Webb和這片土地的擁有者J.G Bosell共同開(kāi)發(fā)，只允許55歲以上的老年人居住，提供多種物業(yè)服務(wù)設(shè)施供不同身體情況的老年人選擇。
　　項(xiàng)目現(xiàn)有總?cè)丝诔^(guò)40000，350多家俱樂(lè)部，7個(gè)娛樂(lè)中心，是美國(guó)最大的老年社區(qū)之一。

　　二、北歐
　　(1)社會(huì)背景
　　生活壓力小，社會(huì)保障水平高，人均壽命延長(zhǎng)。
　　A.60歲以上人口數(shù)量占到23%以上。
　　B.經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，資源豐富，人口總量少，人均占有資源數(shù)量大。
　　C.社會(huì)保障體系高度發(fā)達(dá)，社會(huì)處于均富狀態(tài)，生活壓力小。
　　D.氣候寒冷，緯度較高，多數(shù)土地不適宜居住。
　　(2)養(yǎng)老模式
　　政府負(fù)擔(dān)大部分養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)，老年公寓是老人養(yǎng)老首選。

　　(3)案例鏈接：VINDEREN老年公寓
　　運(yùn)作方式：政府出資建設(shè)，從建筑設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)管理均由經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作。
　　產(chǎn)品及配套：VINDEREN老年公寓高6層，室內(nèi)設(shè)計(jì)了兩排通道，老人住房沿通道兩旁布置，在通道兩旁設(shè)有兩個(gè)服務(wù)核心區(qū)。底層設(shè)有老人白天活動(dòng)中心等公共設(shè)施。
　　在訪(fǎng)客接待室設(shè)計(jì)了一個(gè)巨大的壁爐，使老人和訪(fǎng)客有一種“家”的溫馨感覺(jué)。建造了花崗石小橋，人行小徑掩映在樹(shù)木和綠草當(dāng)中，并設(shè)有許多路椅供老人休息。

　　三、德國(guó)
　　(1)社會(huì)背景
　　二戰(zhàn)之后的嬰兒潮及生活條件的改善使得現(xiàn)今德國(guó)人口中老年人比例增大，2010年德國(guó)60歲以上的老年人口比重已占總?cè)丝诘?4%。
　　A.50-60年代人口高速增長(zhǎng)，二戰(zhàn)結(jié)束后的15年內(nèi)，德國(guó)人口增長(zhǎng)了25%。
　　B.死亡率下降。經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，醫(yī)療及營(yíng)養(yǎng)水平得到極大提升，人均壽命增長(zhǎng)迅速，據(jù)2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，男性人均壽命為77歲、女性82歲。
　　(2)養(yǎng)老模式

　　(3)案例鏈接：慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓
　　運(yùn)作方式：慕尼黑奧古斯諾姆老年公寓是全球誕生的第一家老年公寓,目前通過(guò)基金會(huì)和服務(wù)公司運(yùn)作,已經(jīng)有40多年的歷史。
　　產(chǎn)品及配套：設(shè)施齊全,功能完善,服務(wù)優(yōu)良,除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內(nèi)游泳池(兼具鍛煉和治療作用)、健身中心、圖書(shū)館、鋼琴室，發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習(xí)設(shè)施等一應(yīng)俱全。

　　四、日本
　　(1)社會(huì)背景
　　日本二戰(zhàn)前后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化。目前，日本60歲及以上的老年人口比重占日本總?cè)丝诘?4%，根據(jù)《日本將來(lái)人口推測(cè)報(bào)告》顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬(wàn)人，其中老齡人口將達(dá)到40%，老齡化程度較高;日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，加速了日本人口老齡化;社會(huì)養(yǎng)老的城市福利建設(shè)方面政府給與大力支持。
　　(2)養(yǎng)老模式
　　居家養(yǎng)老在日本占據(jù)主流，“二代居”受歡迎。

　　(3)案例鏈接：港北新城
　　運(yùn)作方式：開(kāi)發(fā)商建設(shè)，政府征用，專(zhuān)業(yè)公司運(yùn)營(yíng)。
　　產(chǎn)品及配套：提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產(chǎn)品。
　　日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加活潑多彩。

　　五、新加坡
　　(1)社會(huì)背景
　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人均壽命延長(zhǎng)，50-60年代出生人口進(jìn)入老年時(shí)期。
　　A.65歲以上的老年人達(dá)到了8.7%，新生人口下降明顯，未來(lái)人口壓力快速增長(zhǎng)。
　　B.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社會(huì)保障體系完善，人均壽命不斷延長(zhǎng)。
　　C.以華人為主，遵循傳統(tǒng)尊老愛(ài)幼的觀(guān)念，但觀(guān)念逐步改變，老人單獨(dú)居住養(yǎng)老需求增加。

　　(2)養(yǎng)老模式
　　政府主導(dǎo)，樂(lè)齡公寓為眾多新加坡老年人提供居所

　　(3)案例鏈接：樂(lè)齡公寓
　　運(yùn)作方式：政府投資建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。
　　產(chǎn)品及配套：“樂(lè)齡公寓”一般為高12層到14層板式高層，每戶(hù)一般有一個(gè)臥室，有部分家俱，廳和臥室用活動(dòng)隔墻分隔，節(jié)假日時(shí)提供子女探訪(fǎng)活動(dòng)。
　　內(nèi)外設(shè)施都是按照老年人需求而設(shè)，例如更寬的大門(mén)(供輪椅出入)、衣櫥、支撐扶手(戶(hù)內(nèi)和公共走廊)、熱水器、更大的開(kāi)關(guān)鈕等。