旅游綜合體規(guī)劃精要

　2008年杭州市委十屆四次全會(huì)明確提出修建100個(gè)城市綜合體的戰(zhàn)略規(guī)劃，首次推出了多個(gè)以旅游為主題的綜合體構(gòu)建。"旅游綜合體"應(yīng)勢(shì)而生，并在全國(guó)范圍內(nèi)變得炙手可熱，成為地方政府、開(kāi)發(fā)商和規(guī)劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的亮點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)。

　　北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院的專(zhuān)家對(duì)此也深感體會(huì)，旅游綜合體已經(jīng)成為旅游規(guī)劃中不可缺少的一個(gè)亮點(diǎn)。專(zhuān)家們根據(jù)自己多年的經(jīng)驗(yàn)，從六個(gè)方面和三個(gè)目標(biāo)談?wù)勗诼糜尉C合體的規(guī)劃中該如何去做。

　　六個(gè)方面，探討旅游綜合體開(kāi)發(fā)規(guī)劃要點(diǎn)

　　1.旅游功能復(fù)合性

　　旅游綜合體內(nèi)功能復(fù)合性的規(guī)劃表現(xiàn)，主要有以下三個(gè)方面：

　　一是功能分區(qū)。功能復(fù)合的主要表現(xiàn)是功能疊加，而功能疊加的基礎(chǔ)是功能分區(qū)。功能分區(qū)是不同用地類(lèi)型的功能分區(qū)，是不同功能分區(qū)疊加出的綜合分區(qū)。

　　二是多個(gè)功能。一個(gè)旅游綜合體內(nèi)，必須具備三個(gè)及以上的功能。功能之間可以以一個(gè)功能為主，其他功能配合，也可以不分主次協(xié)同工作，如"會(huì)展+商務(wù)辦公服務(wù)+居住+生態(tài)的綜合體"模式。

　　三是功能組合。功能組合要從數(shù)量、空間位置和時(shí)間三個(gè)方面統(tǒng)籌規(guī)劃、有機(jī)搭配，使整體功能效益最大化。時(shí)間統(tǒng)籌可使土地得到充分利用，如白天寫(xiě)字樓的停車(chē)場(chǎng)可用于居民夜間停車(chē)。

　　2.業(yè)態(tài)配比合理性

　　旅游綜合體規(guī)劃，要根據(jù)旅游市場(chǎng)需求，科學(xué)確定業(yè)種和業(yè)態(tài)的配比，使旅游服務(wù)要素較均衡地分布，從而發(fā)揮旅游綜合體的規(guī)模效應(yīng)、范圍效益和成本優(yōu)勢(shì)。進(jìn)行業(yè)種和業(yè)態(tài)配比時(shí)，需兼顧旅游消費(fèi)需要的時(shí)間可變性，統(tǒng)籌考慮白天與夜晚、平日與周末、平日與節(jié)假日等不同時(shí)段的消費(fèi)需求，拉長(zhǎng)旅游綜合體的服務(wù)時(shí)間，增加游客接待總量。

　　3.空間形態(tài)連續(xù)性

　　傳統(tǒng)城市旅游項(xiàng)目一般基于空間資源單點(diǎn)布局，景點(diǎn)、賓館、會(huì)議中心等旅游要素被分置于不同區(qū)位，空間豐富度低，產(chǎn)業(yè)聯(lián)系紐帶過(guò)長(zhǎng)。旅游綜合體規(guī)劃，需根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和前期區(qū)域規(guī)劃，確定旅游服務(wù)功能的空間和規(guī)模，并進(jìn)行合理配置。在空間上不僅要保持服務(wù)功能的連續(xù)性，還要協(xié)調(diào)各服務(wù)功能在空中、地面和地下等不同層次的互動(dòng)性，在形態(tài)上做到旅游服務(wù)風(fēng)格的統(tǒng)一性。

　　4.交通系統(tǒng)便利性

　　旅游交通便利程度是衡量旅游業(yè)發(fā)展程度的重要標(biāo)志。旅游綜合體規(guī)劃，不僅要理順"大交通"，銜接城市主要交通系統(tǒng)，使旅游綜合體具有高可達(dá)性，還要貫通旅游綜合體內(nèi)的"小交通"，通過(guò)不同交通方式鏈接各旅游服務(wù)要素，以支持綜合體內(nèi)地客流與物流的集中與疏散。

　　5.政府參與的必要性

　　旅游綜合體建筑體量大、聚合功能多、涉及范圍廣，規(guī)劃開(kāi)發(fā)中需要從宏觀(guān)上把握發(fā)展方向，從區(qū)域發(fā)展、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配置、區(qū)域價(jià)值提升等多個(gè)角度考慮開(kāi)發(fā)的可行性和發(fā)展策略。因此，旅游綜合體的規(guī)劃與發(fā)展，離不開(kāi)政府的參與和協(xié)調(diào)。

　　6.運(yùn)營(yíng)一體化的前瞻性

　　傳統(tǒng)旅游區(qū)運(yùn)營(yíng)存在服務(wù)配套設(shè)施滯后于市場(chǎng)發(fā)展需求，產(chǎn)業(yè)要素分配不合理，服務(wù)設(shè)施多家企業(yè)經(jīng)營(yíng)，缺乏協(xié)調(diào)機(jī)制等問(wèn)題。要規(guī)避這些問(wèn)題，旅游綜合體的規(guī)劃需具有前瞻性，規(guī)劃中要通過(guò)翔實(shí)地市場(chǎng)分析，合理安排綜合體內(nèi)旅游要素的類(lèi)型和聚集規(guī)模，需要統(tǒng)籌考慮旅游綜合體的市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、管理與運(yùn)營(yíng)等步驟，達(dá)到運(yùn)營(yíng)一體化。

　　三個(gè)目標(biāo)，旅游綜合體規(guī)劃的要求

　　1.城市旅游形象代表

　　當(dāng)前城市發(fā)展中存在城市記憶消失、城市面貌趨同、城市建設(shè)失調(diào)、城市形象低俗、城市環(huán)境惡化、城市精神衰落、城市管理錯(cuò)位和城市文化沉淪等八大問(wèn)題。旅游綜合體要致力成為城市旅游業(yè)的標(biāo)志，通過(guò)獨(dú)特的建筑風(fēng)格、優(yōu)良的環(huán)境、便利的交通、健全的服務(wù)設(shè)施等，成為城市的旅游形象代表，達(dá)到宣傳城市旅游形象的目的。

　　2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)

　　旅游綜合體都有一個(gè)核心區(qū)域，即最具吸引力的休閑游憩空間，整個(gè)綜合體都圍繞該核心區(qū)域展開(kāi)布局，組織交通。旅游綜合體又會(huì)對(duì)周?chē)鷧^(qū)域產(chǎn)生輻射作用，周?chē)鷧^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如迪斯尼綜合體的開(kāi)發(fā)方式一般是，"1"平方公里--迪斯尼主題公園區(qū)，"2.7"平方公里--主題公園配套商業(yè)賓館服務(wù)區(qū)，"7"平方公里--主題公園其他配套娛樂(lè)、購(gòu)物服務(wù)區(qū)，"100"平方公里--商業(yè)地產(chǎn)控制區(qū)，通過(guò)復(fù)合開(kāi)發(fā)的式深度挖掘周邊地塊的區(qū)位價(jià)值。

　　成功的旅游綜合體規(guī)劃建設(shè)要致力于對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，不僅要?jiǎng)?chuàng)造更多就業(yè)崗位，還要爭(zhēng)取成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，在城市發(fā)展和旅游區(qū)更新過(guò)程中，成為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的抓手。

　　3.可持續(xù)發(fā)展的典范

　　作為城市新區(qū)建設(shè)、舊城歷史文化區(qū)改造、自然景區(qū)升級(jí)、城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)發(fā)、交通系統(tǒng)改進(jìn)等旅游綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的起點(diǎn)就要以可持續(xù)發(fā)展為立足點(diǎn)，從以下幾個(gè)方面著手規(guī)劃：

　　一是土地利用多維發(fā)展。平面發(fā)展、立體發(fā)展、分時(shí)利用、功能轉(zhuǎn)換。

　　二是產(chǎn)品的升級(jí)空間預(yù)留。

　　三是加強(qiáng)與外界環(huán)境的交互左右，構(gòu)建出一個(gè)活的有機(jī)成長(zhǎng)空間。

　　北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院在旅游度假區(qū)總體規(guī)劃中就考慮了城市、河流、人文景點(diǎn)、自然山水等靈動(dòng)空間的自然變化，整合資源，理順空間，形成多個(gè)小綜合體，構(gòu)成可持續(xù)發(fā)展的"生態(tài)系統(tǒng)"。此類(lèi)的案例還有很多，更多了解請(qǐng)參考北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院官網(wǎng)。

      北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院
      網(wǎng)址：http://bvfellowship.com/ 
      地址：北京市海淀區(qū)花園路2號(hào) -1號(hào)樓（中關(guān)村數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)）
      電話(huà)：400-650-6990     010-84098642  
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.com