旅游地產(chǎn)規(guī)劃顧問(wèn)的＂四書(shū)五經(jīng)＂

　　旅游地產(chǎn)規(guī)劃涉及到了政府、投資商與區(qū)域百姓的利益。

　　從政府角度來(lái)看，旅游地產(chǎn)是城市形象區(qū)和城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的承載區(qū)，是展示城市吸納力和中高消費(fèi)群體多次往返效率的一個(gè)重要要素，具有投資大回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以政府會(huì)為其發(fā)展配套相應(yīng)的財(cái)稅和土地政策。

　　從開(kāi)發(fā)商的角度，旅游地產(chǎn)是企業(yè)突破城市地產(chǎn)高成本快回收的運(yùn)營(yíng)模式之外的平衡出售持有物業(yè)關(guān)系的新型商業(yè)模式（除城市綜合體之外）。同時(shí)介入旅游地產(chǎn)是為了通過(guò)低成本的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但同時(shí)也需要承擔(dān)一定的社會(huì)功能和運(yùn)營(yíng)壓力。

　　從百姓的消費(fèi)者角度來(lái)看，旅游地產(chǎn)是城市化大躍進(jìn)時(shí)代，人類(lèi)內(nèi)心想要回歸的一種生活方式，一種能把休閑引入生活的地產(chǎn)存在方式。大家都渴望自己居住的地方有高爾夫、溫泉、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、休閑餐飲街等設(shè)施。那里有更多的綠色、更多的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、更多的開(kāi)放空間、更多的參與項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)就是城市功能的一種必然延伸，是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)業(yè)鏈延伸的重要方向，是國(guó)人消費(fèi)力增強(qiáng)、生活休閑化的一種物質(zhì)表現(xiàn)形式。

　　面對(duì)三種利益需求，我根據(jù)旅游地產(chǎn)的規(guī)劃顧問(wèn)實(shí)踐與多方面的研究，提出旅游地產(chǎn)規(guī)劃過(guò)程中的顧問(wèn)"四書(shū)五經(jīng)"。

　　四書(shū)：主要是指旅游地產(chǎn)規(guī)劃的系統(tǒng)創(chuàng)意：

　　書(shū)一：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告：一般是解決旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，基于市場(chǎng)角度考慮的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式、商業(yè)模式等問(wèn)題。

　　書(shū)二：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目概念性規(guī)劃：涉及指導(dǎo)下步規(guī)劃，會(huì)連帶一個(gè)概念性規(guī)劃實(shí)現(xiàn)定位與落地的銜接。

　　書(shū)三：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告：一是由開(kāi)發(fā)商取地前企業(yè)內(nèi)部的決策需要而產(chǎn)生的項(xiàng)目決策咨詢(xún)報(bào)告，主要通過(guò)定位（總體概念定位、市場(chǎng)定位）、土地現(xiàn)狀分析（確定紅線、現(xiàn)狀指標(biāo)描述--土地性質(zhì)、居民、地面附著物、可利用或保護(hù)的資源情況等）、空間建議（對(duì)現(xiàn)狀土地和資源梳理后的空間布局建議）、項(xiàng)目時(shí)序（概念性項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)時(shí)序建議）、綜合測(cè)算（得出總體投資額度和產(chǎn)出時(shí)序）、運(yùn)營(yíng)策略（為項(xiàng)目整體開(kāi)展和實(shí)施，從經(jīng)營(yíng)的角度提出后期管理和運(yùn)營(yíng)的建議）。二是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部已經(jīng)決定要進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)始與政府進(jìn)行商討項(xiàng)目思路而產(chǎn)生的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，此成果主要是以效果圖的形式展示開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的一種構(gòu)想，同時(shí)配上定位、項(xiàng)目和土地指標(biāo)方案等。

　　書(shū)四：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中單體項(xiàng)目的策劃與初步設(shè)計(jì)。開(kāi)始從市場(chǎng)的角度尋求準(zhǔn)確的項(xiàng)目發(fā)展定位和方向，以及系統(tǒng)的策劃產(chǎn)品，創(chuàng)意開(kāi)發(fā)模式和商業(yè)模式，得出經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和投資估算，指導(dǎo)用于土地報(bào)批和項(xiàng)目立項(xiàng)的系列規(guī)劃。專(zhuān)家的"智慧+品德"，之所以這樣強(qiáng)調(diào)，主要是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)咨詢(xún)是涉及多專(zhuān)業(yè)學(xué)科、多政策集成、多途徑集合的復(fù)合成果體現(xiàn)，專(zhuān)家的智慧結(jié)晶是項(xiàng)目能否成功的基礎(chǔ)和基點(diǎn)，但是，開(kāi)發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)各種資源的綜合利用與價(jià)值最大化體現(xiàn)是核心的要求，那就需要規(guī)劃設(shè)計(jì)的專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)要站在區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略高度來(lái)進(jìn)行取舍和放大，重點(diǎn)處理好旅游產(chǎn)品打造、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)融合、地產(chǎn)形態(tài)多元、城市城鎮(zhèn)空間組合的難點(diǎn)問(wèn)題。既要保證綜合資源有效利用，又要保證避免同質(zhì)化，更要避免簡(jiǎn)單抄襲或者復(fù)制雷同的項(xiàng)目成果；

　　旅游地產(chǎn)投資主體介入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供咨詢(xún)服務(wù)外，自身需要對(duì)旅游地產(chǎn)有所認(rèn)識(shí)，以增強(qiáng)對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的判斷力和決策力。比如地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要對(duì)國(guó)家的政策進(jìn)行研究，通過(guò)對(duì)區(qū)域發(fā)展政策的研究，明確國(guó)家大的區(qū)域發(fā)展走向和國(guó)家支持的重點(diǎn)區(qū)域，從而進(jìn)行投資方向的初步選擇。對(duì)土地的升值渠道預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)商自身必須對(duì)未來(lái)投資土地的升值空間和渠道。初步了解旅游與地產(chǎn)的切割模式和常規(guī)分配比例。搞清楚土地流轉(zhuǎn)方式，考慮土地上面所涉及的三農(nóng)問(wèn)題，即如何解決農(nóng)民的生活方式和生存方式，從而是實(shí)現(xiàn)和諧、共同發(fā)展，該點(diǎn)是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須解決的根本問(wèn)題。對(duì)度假旅游產(chǎn)品和旅游吸引物的理解；比如非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要對(duì)于非地產(chǎn)類(lèi)的開(kāi)發(fā)商，如制造業(yè)、傳媒業(yè)等投資主體，首先必須把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的功課補(bǔ)起來(lái)。引入房地產(chǎn)行業(yè)資深人才。研究房地產(chǎn)政策，法律法規(guī)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)報(bào)批取證。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究；市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的研究。房地產(chǎn)的物業(yè)分類(lèi)和配比。銷(xiāo)售通道的建立。對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有了一定的認(rèn)識(shí)后，還需要對(duì)上面第一部分談到的要素有所了解。

　　旅游地產(chǎn)綜合體的出現(xiàn)是城市旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。它既是城市旅游地產(chǎn)的產(chǎn)物，也是當(dāng)今社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)旅游地產(chǎn)業(yè)提出的新要求。當(dāng)然，具體旅游地產(chǎn)綜合體的開(kāi)發(fā)通常是市場(chǎng)行為，它的成功與否取決于綜合體與旅游地產(chǎn)的多方面關(guān)系和自身的開(kāi)發(fā)水平，如區(qū)位、地價(jià)、商圈、交通、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境和消費(fèi)能力等，以及在此基礎(chǔ)上對(duì)綜合體的定位、功能匹配、空間組織、形象特色等眾多因素，應(yīng)該說(shuō)存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，由于旅游地產(chǎn)綜合體對(duì)周邊城市旅游地產(chǎn)發(fā)展和布局等方面有較大影響，因此周邊城市旅游地產(chǎn)也將承擔(dān)旅游地產(chǎn)綜合體開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的收益或風(fēng)險(xiǎn)，這就需要旅游地產(chǎn)規(guī)劃對(duì)其總量、布局、規(guī)模、功能、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和產(chǎn)品形象等方面進(jìn)行適度調(diào)控。

　　為此，特別對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該熟知和熟悉的有關(guān)方面提出建議，為方便闡述，以旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該懂得的"旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五經(jīng)"來(lái)做全面表述。

　　一經(jīng)：政治政策。旅游地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快,前景最廣闊的新型產(chǎn)業(yè)之一，它所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益早已有目共睹。旅游地產(chǎn)業(yè)作為各國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和新的增長(zhǎng)點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著其它產(chǎn)業(yè)不可替代的作用。為此各國(guó)政府在發(fā)展旅游地產(chǎn)業(yè)方面，發(fā)揮財(cái)政職能作用,加大財(cái)政參與力度,增加對(duì)旅游地產(chǎn)業(yè)的投入，紛紛制訂了相關(guān)的積極財(cái)政政策以加快旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　二經(jīng)：經(jīng)濟(jì)收益。進(jìn)入21世紀(jì)消費(fèi)已經(jīng)成為一種公認(rèn)的產(chǎn)業(yè)。消費(fèi)成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)是新生事物，在過(guò)去競(jìng)爭(zhēng)往往存在生產(chǎn)領(lǐng)域和銷(xiāo)售領(lǐng)域，但當(dāng)今，這兩個(gè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)已達(dá)到白熱化程度，在這種情況下，消費(fèi)市場(chǎng)順應(yīng)崛起，成為一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域。旅游地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)興盛產(chǎn)業(yè)正逐漸成為消費(fèi)市場(chǎng)的主角，而在爭(zhēng)奪世界旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈較量中，旅游地產(chǎn)綜合體最終勝出，并成為消費(fèi)市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)主體。"公共利益+居民利益+企業(yè)利益"，利益的均衡體現(xiàn)和客觀界定是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目能不能順利推進(jìn)的制約條件，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目一般選擇在遠(yuǎn)離城市的生態(tài)環(huán)境優(yōu)質(zhì)范圍，而這種環(huán)境中的資源通常有兩種權(quán)屬，包括國(guó)家與集體所有的公共資源和居民個(gè)人所有的權(quán)屬資源，如何平衡包括國(guó)家集體、居民個(gè)人、開(kāi)發(fā)商三者利益關(guān)系就是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目能不能順利開(kāi)發(fā)的制約條件。在這種前置條件下，就要認(rèn)真的處理好公共服務(wù)空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)、居民生活方式與生存方式的方案落實(shí)、生態(tài)環(huán)境的保留和綜合利用、分期開(kāi)發(fā)的投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)平衡等等；

　　三經(jīng)：社會(huì)條件。旅游地產(chǎn)綜合體的開(kāi)發(fā)與建設(shè)順應(yīng)了世界對(duì)和諧世界、和諧社會(huì)、和諧經(jīng)濟(jì)的時(shí)代要求。和諧社會(huì)是一個(gè)充滿創(chuàng)造活力的社會(huì)，是各方面利益關(guān)系不斷得到有效協(xié)調(diào)的社會(huì)，是社會(huì)管理體制不斷創(chuàng)新和健全的社會(huì)，是穩(wěn)定有序的社會(huì)。它既包括人和人、人與社會(huì)之間的和諧，也包括人和自然之間的和諧；既包括各個(gè)階層之間的和諧，也包括各個(gè)社會(huì)利益群體、利益集團(tuán)之間的和諧；既包括政治、經(jīng)濟(jì)、文化各個(gè)子系統(tǒng)之間的和諧發(fā)展，也包括各個(gè)子系統(tǒng)內(nèi)部的和諧發(fā)展；既包括中央和地方關(guān)系的和諧，也包括各個(gè)部門(mén)之間的和諧。旅游地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今世界上發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)，也是當(dāng)今世界上最具影響的產(chǎn)業(yè)鏈，在構(gòu)建和諧社會(huì)中有著重要的作用。它對(duì)縮小地區(qū)間與城鄉(xiāng)間的經(jīng)濟(jì)差距、增進(jìn)國(guó)際間和地區(qū)間的交流、促進(jìn)就業(yè)、豐富人民群眾的文化生活、提高增強(qiáng)人民體質(zhì)、強(qiáng)化民族素質(zhì)、凝聚民心、增強(qiáng)愛(ài)國(guó)主義意識(shí)等都有著獨(dú)特功能。要合理規(guī)劃旅游地產(chǎn)綜合體的功能分區(qū)和具體地塊的容積率、建筑密度、建筑高度、綠化率等規(guī)劃指標(biāo)。同時(shí)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，接軌旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　四經(jīng)：土地設(shè)施。供地問(wèn)題是綜合體建設(shè)的核心問(wèn)題。在旅游地產(chǎn)綜合體建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先安排旅游地產(chǎn)綜合體土地指標(biāo)。根據(jù)城市旅游地產(chǎn)規(guī)劃和地塊規(guī)劃具體用途、業(yè)態(tài)、建設(shè)周期等不同條件，采取有針對(duì)性地土地出讓方式，實(shí)行帶設(shè)計(jì)方案出讓、地鐵上蓋物業(yè)與配套設(shè)施捆綁出讓等模式。對(duì)于項(xiàng)目擬建范圍內(nèi)有基本農(nóng)田的，要做好調(diào)整工作，為旅游地產(chǎn)綜合體建設(shè)拓展用地空間。旅游地產(chǎn)綜合體建設(shè)離不開(kāi)基礎(chǔ)設(shè)施的改善，在道路交通、信息服務(wù)、餐飲住宿、金融商業(yè)等各個(gè)方面需要進(jìn)行大力完善，以適應(yīng)旅游地產(chǎn)綜合體發(fā)展需求。

　　五經(jīng)：保證保障。政府要積極發(fā)揮"有形之手"的作用，從體制機(jī)制、輿論導(dǎo)向等方面著手，為城市旅游地產(chǎn)綜合體建設(shè)提供必要的保證。一是要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。成立城市旅游地產(chǎn)綜合體建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，建立定期例會(huì)制度，研究解決城市旅游地產(chǎn)綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)中的重大問(wèn)題。二是要加強(qiáng)督查。建立健全考核督查機(jī)制，將城市旅游地產(chǎn)綜合體建設(shè)工作納入年度目標(biāo)責(zé)任制考核內(nèi)容，并對(duì)建設(shè)進(jìn)展情況進(jìn)行跟綜。三是要加強(qiáng)協(xié)調(diào)。要采取積極、靈活、有效的措施，切實(shí)幫助解決城市旅游地產(chǎn)綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)所涉及的規(guī)劃、土地、資金、政策和基礎(chǔ)設(shè)施配套等重點(diǎn)問(wèn)題。四是要加強(qiáng)宣傳。加大對(duì)城市旅游地產(chǎn)綜合體建設(shè)的宣傳報(bào)道力度，為城市旅游地產(chǎn)綜合體建設(shè)營(yíng)造良好的輿論氛圍和社會(huì)環(huán)境。

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