養(yǎng)老地產(chǎn)：把生活安排對了的人很少

　自古至今，中國或許是世界上養(yǎng)老意識最強(qiáng)的國家，這與不安全感到底有關(guān)。從養(yǎng)兒防老積谷防饑到近些年普遍提及的以房養(yǎng)老，以及日益嚴(yán)重的老齡化現(xiàn)象，種種跡象表明人們對老年生活充滿了擔(dān)憂，血壓計(jì)、手扶輪椅、智能馬桶等諸多以老年人為對象的產(chǎn)品應(yīng)景而生，養(yǎng)老地產(chǎn)自然成為其中一個帶有賣點(diǎn)的概念。

　　至今，把以房養(yǎng)老當(dāng)作養(yǎng)老地產(chǎn)的核心的誤區(qū)仍然存在。萬科副總裁毛大慶判斷以房養(yǎng)老是一個偽命題。他的邏輯是"以房養(yǎng)老的前提是房價(jià)一直漲而不降，無論從現(xiàn)實(shí)還是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，都是不可能的"。除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)容、元素還有很多，不是單純的養(yǎng)老和地產(chǎn)的排列組合。

　　據(jù)《2013-2017年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營模式分析報(bào)告》顯示，截至2010年底，全國各類老年福利機(jī)構(gòu)已有39904個，卻不足以應(yīng)對老齡化的翻倍增長。于是，屬于美國舶來品的養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在備受關(guān)注與追逐，在中國受到各級政府、資本市場以及外國投資者的青睞。

　　系統(tǒng)完備的養(yǎng)老地產(chǎn)，需要一個完善的從建筑設(shè)計(jì)到配套設(shè)施、從娛樂護(hù)理到臨終關(guān)懷等環(huán)節(jié)，可見的事實(shí)卻是，建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、娛樂護(hù)理、臨終關(guān)懷要么只有構(gòu)想，缺乏完善的操作，要么還在照葫蘆畫瓢的初步階段。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)雖然極有可能繼商業(yè)地產(chǎn)以后在未來成為中國房地產(chǎn)最誘人的概念和產(chǎn)品，不過，至少截止到現(xiàn)在，真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)受社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、文化傳承等因素制約，落地執(zhí)行的情況并不樂觀。

　　美國老年公寓協(xié)會會長、養(yǎng)老地產(chǎn)公司BelmontVillage創(chuàng)始人PatriciaWill談到養(yǎng)老地產(chǎn)的中國前景，她強(qiáng)調(diào)"養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)是房地產(chǎn)、酒店管理和護(hù)理三者結(jié)合的產(chǎn)物。如果只做好房地產(chǎn)這塊，就漏掉其他兩點(diǎn)"。恰恰養(yǎng)老地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)市場中還是局限于房地產(chǎn)這一單一板塊，漏掉的正是酒店管理與護(hù)理關(guān)懷這兩部分。

　　如果充分考慮人文關(guān)懷，養(yǎng)老地產(chǎn)必須不局限于單一的老齡化群體，它應(yīng)該還包括適合青年人生活的社區(qū)，即適合老人的子女居住的青年社區(qū)，青年社區(qū)與養(yǎng)老社區(qū)緊鄰，并且是處在規(guī)劃所定的同一個項(xiàng)目范圍內(nèi)，這樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，才更有可能被老人接受。倘若單獨(dú)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，老人會覺得被孤立，會誤以為要把他們趕走，孤獨(dú)感也會越來越重。

　　所以，養(yǎng)老地產(chǎn)的理念要求，對操作養(yǎng)老地產(chǎn)有興趣的房地產(chǎn)發(fā)展商最好在開發(fā)之前就要籌劃全面系統(tǒng)的營運(yùn)模式，不然永遠(yuǎn)只會停留在養(yǎng)老社區(qū)層面。

　　是過程，不是結(jié)果

　　中國房地產(chǎn)市場帶有中國傳統(tǒng)長幼尊卑的一切特點(diǎn)，即在以年齡為序劃分市場時，會有學(xué)區(qū)房、剛需住房、養(yǎng)老地產(chǎn)之分，同時，這三種特點(diǎn)的住房區(qū)分又分別代表日常生活最關(guān)心的教育、就業(yè)、醫(yī)療三方面，學(xué)區(qū)房以教育資源為導(dǎo)向，剛需住房以就業(yè)收入為選擇，養(yǎng)老地產(chǎn)以終老醫(yī)療為希望。就房地產(chǎn)市場的細(xì)分而言，年齡細(xì)分法如一條分成三段的直線，涵蓋了所有可能的銷售對象。

　　值得警惕的是，地產(chǎn)細(xì)分是很危險(xiǎn)的狀態(tài)。養(yǎng)老地產(chǎn)也好、生態(tài)地產(chǎn)也好、旅游地產(chǎn)也好、奧運(yùn)地產(chǎn)也好……都是在中國被分裂分類的，它們被冠以某種特定名義營銷，優(yōu)點(diǎn)是目標(biāo)準(zhǔn)確，輕易就抓取了定向人群；缺點(diǎn)是粗暴蠻橫，帶著購房者進(jìn)入置業(yè)安家的誤區(qū)。此外，地產(chǎn)細(xì)分還會把地產(chǎn)的功能簡單歸于物業(yè)與周邊配套。因此，依托于土地的中國房地產(chǎn)對人而言不止于功能性，還有情感的體現(xiàn)。房地產(chǎn)只能是在出行、購物、娛樂、休閑、醫(yī)療、保健等功能方面有所細(xì)分，而且細(xì)分的功能歸根結(jié)底還是為了支撐在此生活的人。

　　事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)絕非只是對位于老年人，其核心在于養(yǎng)的方式而非老的狀態(tài)。提出"新東方主義""新生活方式"等房地產(chǎn)運(yùn)營思想的盧鏗先生認(rèn)為，"今天的國人特別需要一種禪理的人生。在物欲橫流、都市喧囂、人心浮躁的這個時代，禪意的寧靜是對紅塵明辨的一個過程，是燈紅酒綠之外的一方凈土，是過濾了虛偽人性之后的一種超然。"

　　是時候?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)真正定義了。在眾多人的識辨誤區(qū)中，把養(yǎng)老地產(chǎn)看作一種老之將至的結(jié)果來處理來應(yīng)對，武斷地認(rèn)定養(yǎng)老地產(chǎn)的對象就是老年人；其實(shí)不然，養(yǎng)老地產(chǎn)是指以滋養(yǎng)、包養(yǎng)、護(hù)養(yǎng)等各種養(yǎng)的方式伴隨人的一生的過程。

　　在整個過程里面，養(yǎng)的方式?jīng)Q定了老的狀態(tài)，這勢必影響著人們在選擇生活方式和生活節(jié)奏時的態(tài)度，也提醒著人們怎樣去對待時間，從而達(dá)到自己理想的老的狀態(tài)。

　　由此來看，養(yǎng)老地產(chǎn)不局限于老年人，它大可以從未達(dá)到退休年齡的中年人開始，從琴棋書畫開始修身養(yǎng)性，從放慢生活節(jié)奏挖掘個人性情所向的興趣開始，正如盧鏗先生所言，"身心的修煉是來不得快的，真正的快意須來自于慢品"。

　　復(fù)合生活的趨勢

　　梁漱溟說，能夠把自己的生活安排對了的人很少。

　　當(dāng)意識到養(yǎng)老是一種過程而非一種結(jié)果時，未達(dá)到退休年齡的人對養(yǎng)老也就不再羞于啟齒了。

　　一位供職于流行音樂公司的日本人說，"現(xiàn)在有股趨向'復(fù)合生活'的潮流，每個人都在為年老做準(zhǔn)備，哪怕還沒那么老"。被譽(yù)為改變當(dāng)今時尚媒體走向的《Monocle》雜志主編泰勒?布魯爾就此判斷，"根本未達(dá)退休年齡的人都在為年老大肆做準(zhǔn)備"。不止歐美日等發(fā)達(dá)國家，現(xiàn)下的中國也有越來越多的根本沒有達(dá)到退休年齡的人已經(jīng)為奔向老年開始準(zhǔn)備了。

　　所有為奔向老年提前所作的準(zhǔn)備中，郊野青山是首選。它與喧囂都市的快節(jié)奏反方向運(yùn)行，郊野青山暗含的自然、緩慢、健康等特點(diǎn)正好契合養(yǎng)的過程所需要的恬淡、安靜和放松。城市上空時時刻刻布滿了揮之不去的焦慮、急切以及生意往來的斡旋，結(jié)束一天所有任務(wù)和緊張回到家里，也比不過在郊野看到星星時那般放松。

　　這些根本沒有達(dá)到退休年齡的人或?qū)W歷較高，或財(cái)富較厚，特別知道自己想要什么什么樣的生活，他們對于追求的生活品質(zhì)有清晰的認(rèn)識與判斷，故而他們所追求的生活場景和生活方式成為房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)品定位的一個重要原因，已知消費(fèi)者的所在，下一步就是房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)了。

　　綜合自然環(huán)境、客戶意愿、開發(fā)成本與產(chǎn)出，在郊野青山設(shè)計(jì)別墅成為開發(fā)商的首選，并且，對養(yǎng)老的過程開始在意的人們也樂于接受郊野青山的別墅形態(tài)，它的空間感、私密感、靜謐感以及對自我情趣的制造感合攏而成追求至極的"復(fù)合生活"形態(tài)。

　　房子之于生活，不單單指生活的空間，而是要怎么樣的生活方式。生于18世紀(jì)的法國思想家盧梭通過《生活在大自然的生活里》表達(dá)了自己對生活的意愿，"我把輿論、偏見和所有虛假的感情遠(yuǎn)遠(yuǎn)驅(qū)走，使那些配享受如此佳境的人遷進(jìn)這大自然的樂園。我將把他們組成一個親切的社會，而我相信自己并非其中不相稱的成員。"

　　當(dāng)人們想知道自己該怎么活下去，想知道自己的生活質(zhì)量會怎么樣，基于對未來的想象，也就知道該怎么為此準(zhǔn)備了。

　　萬物并作以觀復(fù)

　　沒什么爭論。

　　人文從來沒有停止在建筑上體現(xiàn)，哪怕是世下被時代要挾的中國房地產(chǎn)市場。假設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)成立并落地執(zhí)行，其中的人文元素要求必不可少，作為貫穿人之一生品性修養(yǎng)的關(guān)鍵所在，人文元素不僅體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)處理等方面，更多的人文感知來自精神建設(shè)。簡言之，志在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商要在一塊開發(fā)的土地上完成建筑物以外的更多的人文配套。

　　在生活中，我們會發(fā)現(xiàn)這樣的問題，人們以現(xiàn)在的問題質(zhì)于古代，是會造成禍害的。同樣，人們以過去的問題質(zhì)于現(xiàn)在，也會出現(xiàn)不可估量的問題。因而，養(yǎng)老地產(chǎn)的操作、執(zhí)行以及后期根據(jù)時代變化、人情習(xí)性所做的適度改善、調(diào)整甚是必要。

　　人文教養(yǎng)是人格完美的普遍性手段，每一個人在面對一生的生活時，無時無刻不處于自我修正之中，這亦是復(fù)合生活成為潮流的基礎(chǔ)原因。某種程度上，養(yǎng)老地產(chǎn)這種物業(yè)形態(tài)和概念只不過是對自我認(rèn)識的另一種形式的梳理，它用建筑要件拆分組合的模型，對人一生的結(jié)構(gòu)作出自然劃分，以求形成人在不同時段、不同狀態(tài)下的自治的復(fù)合生活。

　　北京大學(xué)中文系教授張頤武認(rèn)為，"復(fù)合生活是提供一種新的居住歷史，新的居住觀念，也就是流動性和家的穩(wěn)定性的完美結(jié)合。"

　　中國社會中的家族特色，也勢必決定了養(yǎng)老地產(chǎn)不能狹隘地解釋為養(yǎng)老送終的最后歸宿，正如前文所述，養(yǎng)老地產(chǎn)必須不局限于單一的老齡化群體，還應(yīng)包括適合青年人生活的社區(qū)。不論同一家族的幾代人是否共同生活在一個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)，只要有不同年齡層的結(jié)構(gòu)存在，有積極推進(jìn)作用的傳統(tǒng)生活氛圍就會形成，亦能實(shí)現(xiàn)流動性的個人復(fù)合生活之外的穩(wěn)定性的家族式復(fù)合生活。

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