如何正確定位旅游地產(chǎn)市場

　　任何一種商業(yè)形式都應(yīng)該以其功能定位和消費(fèi)客群來確定自己的運(yùn)作模式，以贏利為目標(biāo)的旅游地產(chǎn)當(dāng)然也不例外，旅游地產(chǎn)應(yīng)明晰在城市中的功能角色。旅游地產(chǎn)涉及景點(diǎn)運(yùn)營、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、文化發(fā)展等多個(gè)方面，與城市發(fā)展走向密切相關(guān)，因此旅游地產(chǎn)必須融入整個(gè)城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)營上來，甚至還要站在國家的戰(zhàn)略高度來看待區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。只有把握城市的發(fā)展走向，清晰地塊的發(fā)展功能，厘清項(xiàng)目的角色定位，才能找準(zhǔn)符合項(xiàng)目的開發(fā)模式，才能在更大程度上獲得政策支持。

　　旅游地產(chǎn)應(yīng)明晰在市場中的客群角色。就目前情況看，國內(nèi)絕大部分市民難以達(dá)到購買產(chǎn)權(quán)式旅游地產(chǎn)的高檔消費(fèi)層次，因此，作為具備了稀缺性、藝術(shù)性、高價(jià)格的旅游度假地產(chǎn)必須以土地市場全國化、大量的異地置業(yè)者和跨區(qū)域市場營銷作支撐，客群定位中高端，對(duì)具有大眾休閑旅游功能的博物館、演藝中心、主題公園等產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移的物業(yè)，則著眼本地或者一小時(shí)交通圈市場，客群定位大眾。只有明晰市場特征，合理定位消費(fèi)人群，破解度假物業(yè)的配比，才能在市場上獲得全勝，作為具有強(qiáng)烈商業(yè)贏利導(dǎo)向的項(xiàng)目綜合體，旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)有著天然的聯(lián)系，必然的相似，注重交通區(qū)位、多業(yè)態(tài)組合、多盈利模式等不一而足。不同之處在于，旅游地產(chǎn)更多憑借了自然與人文的優(yōu)勢(shì)，而非傳統(tǒng)商圈，是造勢(shì)而非借勢(shì)，需要更鮮明的特色與形式，更豐富的文化內(nèi)涵和休閑度假體驗(yàn)。

　　因此，與商業(yè)地產(chǎn)相同，旅游地產(chǎn)合理的多業(yè)態(tài)經(jīng)營有助于整個(gè)項(xiàng)目的平衡發(fā)展和滾動(dòng)開發(fā)的策略布局，加大對(duì)客群的消費(fèi)吸引力和實(shí)現(xiàn)經(jīng)營者穩(wěn)定的收益回報(bào)。多業(yè)態(tài)經(jīng)營也能夠滿足游客休閑度假的多元需求，為游客帶來全新的生活方式。典型如華僑城，將度假酒店、商務(wù)酒店、商業(yè)小鎮(zhèn)、演藝中心、博物館集于一體，以豐富新穎的業(yè)態(tài)組合提供了"都市享樂新生活"，成為了旅游地產(chǎn)的典范。在奇創(chuàng)咨詢的安仁古鎮(zhèn)定位策劃項(xiàng)目中，將商業(yè)娛樂業(yè)態(tài)與古鎮(zhèn)特色文化進(jìn)行融合，以文化亮化商業(yè)，以商業(yè)活化文化，保證項(xiàng)目的獨(dú)特性和盈利性。

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